Các loại hình bất động sản phổ biến tại Việt Nam hiện nay

Đầu tư bất động sản là kênh đầu tư hấp dẫn với tiềm năng tăng trưởng cao, nhưng cũng đi kèm nhiều rủi ro. Vì thế, nhà đầu tư cần đánh giá kỹ lưỡng về các loại hình bất động sản hiện nay, xem xét ưu nhược điểm trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Cùng VICTORYCONS tìm hiểu chi tiết hơn về từng loại hình qua bài viết sau.

>>>> Tìm hiểu ngay: Top các công ty tư vấn đầu tư bất động sản hàng đầu Việt Nam

1. Căn hộ chung cư

Trong bối cảnh quỹ đất tại các thành phố lớn ngày càng thu hẹp, đầu tư căn hộ chung cư trở thành xu hướng nổi bật với tiềm năng lớn so với các loại hình bất động sản còn lại. Các dự án thường tọa lạc ở vị trí đắc địa, tích hợp tiện ích hiện đại như trường học, trung tâm thương mại, và khu vui chơi. Sự kết hợp giữa vị trí thuận lợi, tiện nghi đầy đủ, và tính thanh khoản cao khiến loại hình này thu hút nhiều nhà đầu tư.

Một số ưu điểm phải kể đến khi đầu tư căn hộ như:

• Phương thức thanh toán linh hoạt, cho phép trả góp nhiều đợt và được hỗ trợ vay ngân hàng với lãi suất hấp dẫn.
• Nhu cầu thuê căn hộ tại các thành phố lớn luôn duy trì ở mức cao, đặc biệt từ nhóm khách nhân viên văn phòng, người nước ngoài, và gia đình trẻ.
• Đầu tư “lướt sóng” căn hộ sơ cấp có thể mang lại lợi nhuận nhanh chóng nhờ vào chênh lệch giá. Hơn nữa, tính thanh khoản của loại hình này tốt, nhất là khi chuyển sang cho thuê căn hộ thứ cấp, đảm bảo nguồn thu ổn định hàng tháng.

Tuy nhiên, giá trị của nhiều dự án thường bị “thổi phồng” quá mức, không tương xứng với thực tế. Nhà đầu tư cần bỏ nhiều thời gian nghiên cứu thị trường để lựa chọn dự án phù hợp. Ngoài ra, rủi ro có thể phát sinh nếu không tìm được khách thuê dài hạn hoặc chi phí khấu hao gia tăng theo thời gian. Với các nhà đầu tư vay vốn ngân hàng, việc lãi suất thả nổi tăng cao là yếu tố cần cân nhắc kỹ.

2. Nhà ở thương mại

Nhà ở thương mại nằm trong các loại hình bất động sản có giá thành đa dạng. Người mua có thể vay ngân hàng đến 70% giá trị căn hộ trong thời gian 20 – 30 năm, giúp giảm áp lực tài chính. Các dự án thường được xây dựng với hệ thống tiện ích đầy đủ, môi trường sống an toàn hơn so với nhà trọ. Đặc biệt, loại hình này dễ dàng sang nhượng tại các khu đô thị lớn.

Song, một số dự án có thể không đảm bảo chất lượng như cam kết, từ thiết kế đến dịch vụ cơ bản như điện, nước, internet. Giá trị nhà phố chịu ảnh hưởng từ thị trường bất động sản, làm giảm khả năng điều chỉnh giá theo ý muốn của người sở hữu. Người mua cần kiểm tra kỹ pháp lý dự án, năng lực chủ đầu tư và chất lượng thực tế của căn hộ trước khi quyết định đầu tư.

>>>> Tham khảo ngay: Nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam

3. Bất động sản đất nền

Đầu tư đất nền là loại hình bất động sản hấp dẫn với tiềm năng lợi nhuận cao, đặc biệt có thể đạt gấp 2 – 3 lần lãi suất ngân hàng. Đây là lựa chọn an toàn với khả năng rớt giá thấp, ít bị ảnh hưởng bởi chu kỳ tăng trưởng của thị trường. Bên cạnh đó, quỹ đất ngày càng hạn hẹp khiến giá trị đất nền không ngừng gia tăng, nhất là khi đất có sổ đỏ và được ngân hàng thẩm định giá trị vay cao.

Thế nhưng, đất nền vị trí đẹp thường có giá cao, đòi hỏi nguồn vốn lớn, trong khi những khu vực vị trí kém lại dễ gặp khó khăn khi bán, khiến vốn bị “chôn” lâu. Khả năng tăng trưởng của đất nền phụ thuộc lớn vào sự phát triển hạ tầng, kinh tế vùng, và quy hoạch đô thị. Nếu không nằm trong khu vực tiềm năng, lợi nhuận có thể bị hạn chế đáng kể.

4. Shophouse và Officetel

Shophouse kết hợp giữa không gian sống và kinh doanh, mang lại giá trị thương mại cao. Loại hình này có tính thanh khoản tốt, dễ dàng mua bán hoặc cho thuê với lợi nhuận dao động từ 8 – 12%/năm. Ngoài ra, số lượng shophouse trên thị trường chỉ chiếm 3 – 5%, tạo ra sự khan hiếm và tiềm năng đầu tư lớn. Tuy nhiên, thời gian sở hữu thường bị giới hạn trong 50 năm, điều này có thể gây lo ngại cho các nhà đầu tư dài hạn.

Officetel là mô hình đa năng với chi phí đầu tư ban đầu thấp nhờ diện tích nhỏ, chỉ từ 25 – 50m². Loại hình này có lợi nhuận cho thuê hấp dẫn, thường cao hơn căn hộ thông thường, và còn được phép đăng ký địa chỉ kinh doanh, gắn bảng tên công ty, đáp ứng nhu cầu sử dụng văn phòng hiện đại. Nhược điểm của officetel cũng là mức giới hạn sở hữu bất động sản này trong tối đa 50 năm.

5. Phòng trọ cho thuê

Nhu cầu thuê phòng trọ hiện nay rất lớn, đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, do lượng lao động cao. Đầu tư cho thuê phòng trọ mang lại doanh thu ổn định hàng tháng mà không chịu nhiều biến động từ thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, ngoài nguồn thu nhập từ tiền thuê, giá trị bất động sản cũng có thể gia tăng theo thời gian.

Tuy nhiên, khi đầu tư cho thuê phòng trọ, nhà đầu tư phải đóng thuế 10% trên doanh thu, bao gồm thuế thu nhập cá nhân và thuế doanh thu. An ninh tại các khu trọ có thể phức tạp, khó kiểm soát khách thuê, tiềm ẩn nguy cơ tệ nạn và ảnh hưởng đến số lượng người thuê. Thêm vào đó, chi phí bảo trì và sửa chữa phòng trọ cũng khá tốn kém.

6. Bất động sản nghỉ dưỡng

Bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay đang trở thành một lựa chọn đầu tư phổ biến nhờ sự phát triển mạnh mẽ của ngành du lịch Việt Nam, thu hút cả khách du lịch trong và ngoài nước. Loại hình này không chỉ có thể dùng để ở mà còn có thể kinh doanh sinh lời thông qua việc tự vận hành hoặc cho thuê. Loại hình này có mức lợi nhuận cam kết từ 8 – 14% mỗi năm, kéo dài từ 8 – 10 năm.

Dù vậy, đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng cũng tiềm ẩn một số rủi ro. Lợi nhuận thu được chủ yếu phụ thuộc vào sự biến động của thị trường du lịch, điều này có thể ảnh hưởng lớn khi ngành du lịch gặp khó khăn. Ngoài ra, vốn đầu tư ban đầu rất cao, đặc biệt đối với những bất động sản nghỉ dưỡng có vị trí đẹp như gần biển hay khu du lịch nổi tiếng, khiến chi phí mua vào trở nên khá đắt

7. Loại hình bất động sản biệt thự

Nằm trong danh sách các loại hình bất động sản phổ biến không thể bỏ qua biệt thự liền kề. Thiết kế biệt thự đồng bộ tạo nên vẻ đẹp hài hòa cho toàn khu, đồng thời thời gian xây dựng nhanh chóng, giúp chủ nhà có thể chuyển vào ở ngay. Các khu biệt thự thường nằm tại các khu đô thị lớn với hạ tầng giao thông và tiện ích đầy đủ. Môi trường sống n toàn, thoáng mát và yên tĩnh, gần gũi với các tiện ích chung của khu đô thị.

Thiết kế biệt thự liền kề là đồng nhất và không thể thay đổi theo sở thích cá nhân, điều này có thể gây bất tiện cho những ai yêu thích sự khác biệt. Chi phí mua nhà liền kề thường khá cao vì nhà đã được xây dựng hoàn thiện, và nếu muốn sửa chữa, chủ nhà sẽ phải chịu chi phí sửa chữa ngoài chi phí mua ban đầu.

8. Văn phòng cho thuê

Văn phòng cho thuê hiện nay đang trở thành một kênh đầu tư hấp dẫn, đặc biệt là đối với các gia đình có quỹ đất và nguồn vốn nhàn rỗi. Với xu hướng khởi nghiệp ngày càng phổ biến, nhu cầu thuê mặt bằng của các công ty khởi nghiệp rất lớn, giúp tăng cơ hội cho chủ đầu tư. Các văn phòng ở các tòa nhà lớn hoặc mặt tiền trục đường chính thường thu hút được các công ty lớn, có thể cho thuê với giá cao.

Thách thức đặt ra khi đầu tư vào văn phòng cho thuê là vốn đầu tư ban đầu lớn. Bên cạnh đó, lợi nhuận cao cũng đồng nghĩa với sự cạnh tranh gay gắt, và nếu không có chiến lược đầu tư khôn ngoan, chủ đầu tư có thể gặp khó khăn trong việc thu hút khách thuê, dẫn đến tình trạng không đủ chi phí vận hành, gây ảnh hưởng đến lợi nhuận.

9. Bất động sản công nghiệp

Giá thuê bất động sản công nghiệp hiện nay đang tăng cao, tạo cơ hội sinh lời lớn cho nhà đầu tư. Nhà xưởng và kho bãi cho thuê đang ngày càng trở nên phổ biến, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, những đối tượng thường tìm đến các khu nhà xưởng xây sẵn để giảm thiểu chi phí và rủi ro. Hơn nữa, lợi nhuận từ việc cho thuê nhà xưởng thường cao hơn so với nhiều loại hình bất động sản khác.

Tuy tiềm năng không kém cạnh các loại hình bất động sản khác, nhưng đầu tư vào bất động sản công nghiệp cần một nguồn vốn dài hạn, vì thời gian thu hồi vốn có thể kéo dài ít nhất 10 năm. Việc tìm kiếm quỹ đất lớn cũng không hề dễ dàng, trong khi thủ tục pháp lý có thể phức tạp và không luôn hỗ trợ cho các nhà đầu tư, làm giảm tính linh hoạt của loại hình này.

10. Hoa viên nghĩa trang

Hoa viên nghĩa trang là một loại hình đầu tư mới nhưng đã thu hút nhiều nhà đầu tư nhờ vào lợi nhuận cao và sự ổn định trong giá trị đầu tư. Loại hình này không bị ảnh hưởng bởi chu kỳ bất động sản, lợi nhuận thậm chí lên đến 40 – 100%. Đồng thời, với quan niệm sống của người Việt luôn chú trọng đến nơi an nghỉ cho người đã khuất, loại hình này hứa hẹn tiềm năng phát triển lâu dài.

Mặc dù đầu tư vào hoa viên nghĩa trang có ít rủi ro, nhưng vẫn chịu ảnh hưởng từ quy hoạch của nhà nước. Việc thay đổi hoặc điều chỉnh quy hoạch đất đai có thể tác động đến các khu vực được phép xây dựng, làm giảm giá trị và tính khả thi của dự án. Ngoài ra, đầu tư vào hoa viên nghĩa trang vẫn gặp phải sự dè dặt từ người Việt Nam, do đây là loại hình mới mẻ và gắn liền với vấn đề tâm linh.

>>>> Xem thêm: Bất động sản và lợi ích chủ sở hữu

11. Thuộc tính của bất động sản

Nhìn chung, thuộc tính của các loại hình bất động sản đều đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra giá trị và quyết định thành công của đầu tư.

• Thuộc tính duy nhất, độc đáo, cá biệt (Uniqueness): Mỗi bất động sản có tính duy nhất, không thể lặp lại, ảnh hưởng bởi vị trí và cảnh quan xung quanh. Ví dụ, một căn hộ có tầm nhìn đẹp ra hồ sẽ có giá trị cao hơn căn hộ tương tự nhìn ra đường.
• Thuộc tính hỗ tương với xung quanh (Interdependence of land uses): Giá trị bất động sản bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi các yếu tố xung quanh. Một khu nhà đẹp gần nhà máy hay khu ổ chuột sẽ giảm giá trị đáng kể, trong khi những khu vực có hạ tầng đồng bộ và phát triển tạo ra giá trị lớn hơn cho bất động sản.
• Thuộc tính tồn tại lâu dài (Long life): Bất động sản, đặc biệt là đất đai, có giá trị lâu dài và có thể sinh lời trong hàng trăm năm nếu được bảo trì tốt. Dù công trình trên đất có thể hư hỏng, đất đai vẫn tồn tại vĩnh viễn, tạo ra nguồn lợi bền vững.
• Thuộc tính kinh doanh tính toán đường dài (Long-term commitments): Đầu tư bất động sản yêu cầu cam kết dài hạn, cần có cái nhìn chiến lược và dự đoán về xu hướng phát triển trong tương lai. Việc đầu tư cần tính toán sự thay đổi của thị trường và sự phát triển của khu vực.
• Thuộc tính về đồng tiền lớn (Large transaction): Đầu tư bất động sản yêu cầu vốn lớn, thường vượt quá khả năng tự có của nhà đầu tư, do đó việc vay mượn và sử dụng dịch vụ tài chính là cần thiết.

Các loại hình bất động sản đều mang đến những cơ hội đầu tư với tiềm năng sinh lời cao. Tuy nhiên, để thành công trong lĩnh vực này, nhà đầu tư cần có tầm nhìn chiến lược dài hạn, phân tích kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng và luôn chuẩn bị cho những thay đổi không thể lường trước.

Tổng giám đốc - Dương Minh Trí

Với hơn 15 năm kinh nghiệm trong quản lý và triển khai các dự án xây dựng quy mô lớn, ông đã từng đảm nhận nhiều vị trí lãnh đạo chủ chốt như Trưởng Ban Quản lý Dự án, Giám đốc Điều hành, và Phó Tổng Giám đốc Phát triển Dự án tại Tập đoàn Đất Xanh. Kể từ khi gia nhập VictoryCons, Ông đã có những đóng góp xuất sắc và mang tính chiến lược để giúp công ty đạt được nhiều thành tựu vượt bậc.