Đầu tư bất động sản là gì? Những điều cần biết về đầu tư BĐS

Dù thị trường bất động sản đang phát triển ổn định hơn sau sự ảnh hưởng từ COVID-19, nhưng không thể phủ nhận đây vẫn là mảng đầu tư đầy tiềm năng thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia. Vậy đầu tư bất động sản là gì và có các loại hình nào? Hãy cùng VictoryCons khám phá qua bài viết sau đây.

>>>> Xem thêm: Công ty tư vấn đầu tư bất động sản hàng đầu Việt Nam

1. Đầu tư bất động sản là gì?

Trước khi đi sâu hơn, ta cần hiểu đầu tư bất động sản là gì. Đây là hình thức kinh doanh qua việc đầu tư vào các sản phẩm bất động sản để tạo ra lợi nhuận, không chỉ gồm việc mua đi bán lại mà còn có xây dựng, mua bán, cho thuê, quản lý và cải tạo. Hiện hay có hai hình thức đầu tư bất động sản chính là đầu tư và đầu cơ.

2. Các loại hình đầu tư bất động sản phổ biến hiện nay

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay rất đa dạng với nhiều phân khúc và loại hình khác nhau với các quy trình đầu tư dự án bất động sản khác nhau. Vì đó, nhà đầu tư cần hiểu rõ đặc điểm mỗi loại hình, để đưa ra quyết định phù hợp tài chính và mục tiêu của mình.

2.1. Căn hộ chung cư

Ở các đô thị lớn, các chung cư đang là xu hướng đầu tư phổ biến vì quỹ đất hạn chế nhưng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng. Các căn chung cư hiện nay khá đa dạng từ bình dân đến cao cấp, phủ từ trung tâm đến ngoại ô. Nhà đầu tư và cả người mua nhà cũng được hỗ trợ thanh toán linh hoạt qua nhiều hình thức, các ngân hàng cũng hỗ trợ khá nhiều hạn mức và thời hạn vay. Tuy nhiên, giá trị căn hộ đôi khi bị thổi phồng, mức tăng giá không cao, và cũng cần thời gian nghiên cứu thị trường để có kết quả đầu tư tối ưu.

2.2. Nhà ở thương mại

Nhà ở thương mại là loại hình đầu tư nhà đất lâu đời nhưng vẫn có sức hút tốt vì sử dụng được đa dạng cho nhiều mục đích như để ở, kinh doanh, cho thuê. Ở khu vực trung tâm, nhà ở thương mại có nhu cầu khá lớn vì giá thuê cao và địa thế thuận lợi, dễ tiếp cận đến cư dân cũng như khách du lịch. Tuy vậy, vốn đầu tư của nó lại khá cao, nhất ở khu vực đắc địa, lợi nhuận cũng bị biến động theo thị trường nên khó định giá và thanh khoản.

2.3. Bất động sản đất nền

Đất nền cũng là hình thức đầu tư dễ tiếp cận, dù bạn có thể chưa biết đầu tư bất động sản là gì. Loại hình này luôn có khả năng sinh lời, ít chịu tác động từ thị trường và có khả năng tăng giá bền vững, nhất là ở những nơi có cơ sở hạ tầng đang phát triển. Giá ở vị trí đẹp thường rất cao, cần nguồn vốn lớn, còn đất ở khu vực xấu khó thanh khoản, thời gian quay vòng vốn kéo dài.

2.4. Shophouse và Officetel

Shophouse và Officetel là loại hình bất động sản mới phát triển trong những năm gần đây, kết hợp giữa chức năng nhà ở và cho thuê hay kinh doanh thương mại. Hai loại hình này có một vài khác biệt nhất định như sau:

• Shophouse: Giá trị kinh doanh cao, dễ thanh khoản, doanh thu cho thuê có thể lên đến 8-12%/năm. Nhưng giá thành của chúng lại cao và quyền sở hữu thường chỉ giới hạn 50 năm.
• Officetel: Phù hợp cho doanh nghiệp vừa và nhỏ, có diện tích nhỏ, giá cả hợp lý và lợi nhuận cao. Tuy nhiên, nó lại không phù hợp để ở lâu dài và chi phí vận hành cũng tương đối nhỉnh hơn các căn hộ thông thường.

2.5. Phòng trọ cho thuê

Phòng trọ cho thuê là hình thức đầu tư truyền thống nhưng vẫn luôn có nhu cầu ổn định, nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, ít biến động bởi thị trường. Khó khăn lớn nhất của phòng trọ là cần quản lý khách thuê kỹ càng, làm dịch vụ tốt và đảm bảo an ninh cho khách thuê. Trái lại, chi phí bảo trì khá cao, lợi nhuận có thể không quá lớn và cần thời gian dài để thu hồi vốn.

2.6. Bất động sản nghỉ dưỡng

Sau COVID-19, ngành du lịch Việt Nam đang trên đà hồi phục và phát triển mạnh mẽ, kéo theo nhiều dịch vụ nghỉ dưỡng phát triển hơn. Do đó, bất động sản nghỉ dưỡng kết hợp giữa nhà ở và kinh doanh mang lại lợi nhuận ổn định từ 8-14% mỗi năm. Nhưng vì vị trí bất động sản nghỉ dưỡng thường nằm ở thành phố du lịch, nên nguồn vốn đầu tư cần khá cao và lợi nhuận cũng tùy theo sự phát triển của thị trường du lịch.

>>>> Khám phá ngay: Cách đầu tư bất động sản khôn ngoan năm 2025

2.7. Loại hình bất động sản biệt thự

Cũng tương tự như bất động sản nghỉ dưỡng nhưng có vị trí thiên về nghỉ dưỡng hơn, các biệt thự nghỉ dưỡng được xây dựng ở những vùng biển du lịch hay các danh lam thắng cảnh nổi tiếng. Nhờ việc đáp ứng nhu cầu thư giãn và nghỉ dưỡng, loại hình này thu hút nhiều khách hàng có thu nhập cao cũng như khách du lịch quốc tế, mang lại nguồn lợi nhuận dài hạn. Tuy nhiên, chi phí đầu tư lại rất cao, hiệu quả kinh doanh cũng tùy thuộc vào vị trí, cơ sở hạ tầng cũng như marketing.

2.8. Văn phòng cho thuê

Vậy loại hình mang lại lợi nhuận khi đầu tư bất động sản là gì? Văn phòng cho thuê là hình thức mang lại thu nhập ổn định, nhất là ở các thành phố lớn. Nhu cầu thuê văn phòng của doanh nghiệp luôn cao nên thời gian thu hồi vốn cũng nhanh hơn, dù lợi nhuận phụ thuộc vào tình hình kinh tế và khả năng cạnh tranh.

2.9. Bất động sản công nghiệp

Với các nhà đầu tư có kinh nghiệm và networking B2B, thì bất động sản công nghiệp như nhà xưởng và kho bãi cũng là hình thức đầu tư bds đáng cân nhắc. Giá thuê đất công nghiệp và thuê để xây dựng nhà xưởng đang tăng mạnh, thuế cũng đang được nhà nước ưu đãi, nên lợi nhuận tương đối hấp dẫn so với những mảng khác. Vậy nhược điểm của hình thức này với nhà đầu tư bất động sản là gì? Là nó đòi hỏi nguồn vốn dồi dào, cũng như thời gian thu hồi vốn lâu, và việc tìm kiếm quỹ đất phù hợp cũng không dễ dàng.

2.10. Hoa viên nghĩa trang

Một hình thức đầu tư bds khác khá mới nhưng có tiềm năng cao tại nước ta là hoa viên nghĩa trang. Loại hình này không bị ảnh hưởng bởi thị trường và mang lại lợi nhuận cao, nhưng chưa phổ biến do quan niệm xã hội. Bên cạnh đó, khi thực hiện, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ các quy định và kế hoạch quy hoạch của nhà nước để giảm thiểu rủi ro.

3. Lợi ích của đầu tư bất động sản

Vậy những lợi ích mang lại từ đầu tư bất động sản là gì? Có thể kể đến 5 lợi ích quan trọng nhất dưới đây:

• Cơ hội sở hữu bất động sản dưới giá thị trường: Khi đầu tư bất động sản, bạn sẽ dễ dàng nắm bắt được các giao dịch có giá tốt, nhất là từ các chủ nhà cần bán gấp thì giá sẽ phải chăng hơn. Bên cạnh đó, đừng quên tận dụng được thời điểm thị trường biến động để mua vào với giá tốt, từ đó tối ưu lợi nhuận.
• Rèn luyện kỹ năng quản lý tài sản: Chủ động học hỏi về thị trường là điều bắt buộc. Từ đó, bạn có thể phát triển khả năng phân tích tài chính và cải thiện khả năng quản lý tài chính, giúp đưa ra quyết định đầu tư tốt hơn.
• Tài sản luôn gia tăng giá trị: Dù đang đi chậm lại, nhưng thị trường bất động sản sẽ luôn tăng giá theo thời gian, nhất là ở khu vực có hạ tầng tốt, vì giá đất ngày càng đắt và quỹ đất ngày càng hiếm.
• Bảo vệ tài sản trước lạm phát: Thông thường, giá bất động sản luôn tăng nhanh hơn tỷ lệ lạm phát, và tùy theo thị trường mà bạn có thể điều chỉnh giá thuê linh hoạt, nhờ vậy đảm bảo giá trị tài sản trong thời kỳ kinh tế nhiều thay đổi.
• Thu nhập thụ động ổn định: Khi đầu tư bds, bạn sẽ có dòng tiền thụ động đều đặn, có thể sử dụng cho nhiều mục đích như ở, cho thuê hay kinh doanh, có nguồn vốn ổn định cho tương lai.

>>>> Xem thêm: Tư vấn bất động sản là gì?

4. Rủi ro khi đầu tư bất động sản

Dù mang lại nhiều lợi ích về lâu dài, nhưng không thể phủ nhận song hành với đó vẫn có nhiều rủi ro nhất định mà nhà đầu tư cần lưu ý để không mắc phải, cụ thể:

• Rủi ro pháp lý: Khi đầu tư bất động sản, đôi khi nhà đầu tư sẽ gặp phải những trường hợp chủ nhà đưa ra giấy tờ không hợp lệ, nguồn gốc không rõ ràng, do đó bạn cần kiểm tra kỹ sổ đỏ trước khi giao dịch, tốt nhất có thể xác minh tại cơ quan chức năng
• Rủi ro thế chấp và tranh chấp: Nhiều trường hợp có tài sản đang thế chấp hoặc có tranh chấp quyền sở hữu nhưng vẫn mang ra giao dịch, kéo theo nhiều rắc rối cho nhà đầu tư. Để tránh trường hợp này, đừng quên xác nhận sở hữu chính thủ, và tình trạng pháp lý của tài sản:
• Rủi ro vị trí và hạ tầng: Bất động sản đôi khi có thể gặp vấn đề về phong thủy như có danh tiếng xấu, từng có tai nạn,…hoặc ở nơi thiếu tiện ích, hạ tầng kém, dễ ngập lụt,…Do đó, nhà đầu tư cần khảo sát thực tế và quan sát kỹ khu vực xung quanh, nhất là vào mùa mưa để đánh giá khả năng thoát nước.
• Rủi ro tài chính: Khi vay cho mục đích đầu tư lâu dài, bạn hãy xác định vay trong khả năng cho phép, tốt nhất cần lập kế hoạch tài chính chi tiết.
• Rủi ro thanh khoản: Không phải bất động sản nào cũng cho thuê thành công và ổn định trong nhiều năm. Những bất động sản ở khu vực không tốt hoặc có phong thủy kém thường khó cho thuê, có lúc đổi khách thuê nhiều lần, làm vốn bị đọng. Vì vậy, hãy lưu ý chọn nơi thuận lợi, gần nhiều tiện ích công cộng như trường học, bệnh viện,…
• Rủi ro chủ đầu tư: Danh tiếng và uy tín của dự án rất quan trọng, vì có những dự án sai phạm, không đúng cam kết nên “đắp chiếu” nhiều năm và trở thành dự án ma, tiêu tốn nhiều nhưng không mang lại kết quả, do đó chỉ nên làm việc với chủ đầu tư uy tín
• Rủi ro định giá: Với những bất động sản mua với giá cao hơn giá trị thực, bạn dễ lỗ vì khó bán được giá cao hơn giá mua, vì vậy đừng quên nghiên cứu kỹ thị trường cũng như chọn thời điểm mua phù hợp.

5. Chiến lược đầu tư bất động sản

Để có quá trình đầu tư bất động sản suôn sẻ và thành công, bạn cần biết về những chiến lược để đầu tư bất động sản là gì, cụ thể gồm các bước sau:

• Xác định rõ mục tiêu đầu tư là gì (nhà ở, cho thuê, thương mại) và thời gian đầu tư ngắn hạn hoặc dài hạn, từ đó xây dựng chiến lược hiệu quả.
• Nghiên cứu và phân tích kỹ các yếu tố bên ngoài như kinh tế, xã hội, cơ sở hạ tầng và xu

hướng thị trường. Từ đó, bạn có thể đánh giá khả năng tăng trưởng và rủi ro cần tránh.

• Hiểu rõ đầu tư bất động sản cần bao nhiêu vốn, từ đó lập kế hoạch tài chính và cân nhắc khối tài sản hiện có, xác định cần vay bao nhiêu, khả năng trả như thế nào, rủi ro cần biết.
• Lựa chọn vị trí phù hợp cho hành trình đầu tư, và xác định hình thức đầu tư bất động sản phù hợp để bắt đầu.
• Tìm nhà phát triển dự án uy tín với nhiều năm kinh nghiệm trong mảng phát triển bất động sản sẽ giúp bạn yên tâm hơn trong quá trình này. Với kinh nghiệm nhiều năm cùng xây dựng những dự án bất động sản danh tiếng, VictoryCons tự hào là nhà phát triển dự án uy tín, nổi bật với:
  • Kinh nghiệm nhiều năm: Đội ngũ chuyên gia và kỹ sư, công nhân giàu kinh nghiệm trong ngành sẽ mang đến cho bạn nhiều lời khuyên hữu ích.
  • Dự án bền vững và chất lượng: Sở hữu nhiều dự án lớn cùng hợp tác với các tập đoàn tên tuổi trong mảng bất động sản, luôn đảm bảo tiến độ và chất lượng xây dựng.
  • Pháp lý minh bạch: Luôn có quy định về pháp lý rõ ràng, tuân thủ pháp luật.
• Kiểm tra pháp lý: Trước khi quyết định đầu tư, bạn cần lưu ý dự án có giấy tờ pháp lý đầy đủ, không có khả năng dẫn đến tranh chấp hay vướng quy hoạch, để hạn chế rủi ro đầu tư.
• Tham khảo ý kiến chuyên gia: Những chuyên gia và kỹ sư đầu ngành sẽ có kiến thức sâu rộng về thị trường, giúp bạn đánh giá tốt nhất về tiềm năng của dự án.

6. Điều kiện để kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản bắt đầu từ đâu? Theo Điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định, để kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư phải đạt được các yêu cầu như sau:

• Với tổ chức và cá nhân: Cần thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (Không áp dụng khi cá nhân kinh doanh nhỏ lẻ hay đầu tư bất động sản không có mục đích kinh doanh, nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế).
• Với doanh nghiệp: Doanh nghiệp cần không bị đình chỉ hoạt động, có tỷ lệ dư nợ tín dụng và trái phiếu phù hợp. Ngoài ra, vốn chủ sở hữu tối thiểu với dự án dưới 20 ha là 20% tổng vốn đầu tư, trên 20 ha là 15% tổng vốn đầu tư. Nếu doanh nghiệp đó thực hiện đồng thời nhiều dự án, vốn cần đảm bảo đủ phân bổ cho từng dự án.
• Với các dịch vụ bất động sản: Cũng cần thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật.

7. Loại bất động sản nào được đưa vào kinh doanh?

Tuy có nhiều loại hình bất động sản, nhưng không phải loại hình nào cũng có thể được đưa vào kinh doanh. Để giúp bạn hiểu những loại hình có thể kinh doanh khi đầu tư bất động sản là gì, dưới đây là giải đáp chi tiết theo điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

• Nhà ở bao gồm nhà ở đã xây xong, chỉ cần nghiệm thu và đưa vào sử dụng, và nhà ở đang xây dựng và sẽ hoàn thành sau.
• Công trình xây dựng phục vụ giáo dục, y tế, văn hóa, thương mại, công nghiệp, nhà ở,…. hoặc có nhiều công năng hỗn hợp. Nếu là công trình đã xây sẵn, cần nghiệm thu trước khi đưa vào sử dụng.
• Phần diện tích sàn trong công trình xây dựng, áp dụng cho phần diện tích đã nghiệm thu hoặc đang xây dựng.
• Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong các dự án bất động sản.
• Dự án bất động sản có thể giao dịch, chuyển nhượng toàn bộ dự án.

8. Phân biệt bất động sản và động sản

Một trong những điều cần biết khi tìm hiểu đầu tư bất động sản là gì, đó là phân biệt đất động sản và động sản. Nhìn chung, hai loại tài sản này có sự khác biệt cơ bản như sau:

• Bất động sản: Là những tài sản không thể di dời được như nhà ở, đất đai hay các tài sản và công trình gắn liền, được quy định trong khoản 1 Điều 107 BLDS 2015. Bên cạnh đó, các tài sản vô hình như quyền thế chấp và quyền sử dụng đất cũng được coi là bất động sản. Các quyền này đều phải đăng ký theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đăng ký tài sản.
• Động sản: Là tài sản có thể di dời được, quyền sở hữu không cần phải đăng ký trừ các trường hợp đặc biệt được quy định cụ thể trong pháp luật.

Qua bài viết trên, tin rằng bạn đã hiểu thêm về đầu tư bất động sản là gì, các loại hình đầu tư bất động sản, cũng như các vấn đề liên quan. Để tìm được nhà quản lý dự án tin cậy, chuyên nghiệp cùng đồng hành với bạn trên chặng đường đầu tư, đừng quên liên hệ ngay cho VictoryCons để được tư vấn chi tiết nhé!

Tổng giám đốc - Dương Minh Trí

Với hơn 15 năm kinh nghiệm trong quản lý và triển khai các dự án xây dựng quy mô lớn, ông đã từng đảm nhận nhiều vị trí lãnh đạo chủ chốt như Trưởng Ban Quản lý Dự án, Giám đốc Điều hành, và Phó Tổng Giám đốc Phát triển Dự án tại Tập đoàn Đất Xanh. Kể từ khi gia nhập VictoryCons, Ông đã có những đóng góp xuất sắc và mang tính chiến lược để giúp công ty đạt được nhiều thành tựu vượt bậc.