Bất động sản công nghiệp là gì? Đặc điểm và vai trò trong nền kinh tế

Trong xu thế hội nhập và phát triển hiện nay, bất động sản công nghiệp đang từng bước khẳng định được tầm quan trọng của mình trong hành trình thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và thu hút đầu tư. Để hiểu rõ hơn về vai trò và tính chất của loại hình bất động sản đặc biệt này, hãy cùng VictoryCons tìm hiểu qua bài sau.

>>>> Xem thêm: Các công ty tư vấn đầu tư bất động sản hàng đầu Việt Nam

1. Bất động sản công nghiệp là gì?

Trước tiên, ta cần hiểu được bất động sản công nghiệp là gì? Bất động sản công nghiệp là những tài sản vô hình, chúng được các hoạt động sản xuất, kinh doanh và dịch vụ trong ngành công nghiệp tạo ra. Loại hình bất động sản đặc thù này bao gồm kho bãi, nhà xưởng, văn phòng cũng như các khu đô thị công nghiệp. Nhìn chung, loại bất động sản này được chia thành kho và nhà xưởng, với các tiêu chuẩn riêng tùy theo ngành nghề.

2. Đặc điểm nổi bật của bất động sản công nghiệp

Không phải tự dưng mà bất động sản công nghiệp lại trở thành một trong các loại hình bất động sản tiềm năng được nhiều doanh nghiệp quan tâm đến vậy, chủ yếu vì những đặc điểm dưới đây.

2.1. Vị trí thuận lợi

Thông thường, các khu công nghiệp sẽ có vị trí thuận lợi, cần các trục đường giao thông huyết mạch, thuận tiện đi đến các sân bay, cảng biển và nhà ga. Nhờ đó, doanh nghiệp có thể tối ưu chi phí vận chuyển, rút ngắn thời gian giao nhận, tối ưu hóa chuỗi cung ứng.

2.2. Cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh

Bên cạnh đó, các bất động sản công nghiệp cũng được đầu tư về cơ sở hạ tầng hiện đại, đáp ứng các nhu cầu của doanh nghiệp, ở các hạng mục như:

• Hệ thống điện công suất lớn, có trạm biến áp và dự phòng, để nguồn điện cho sản xuất luôn ổn định.
• Nguồn nước sạch, có hệ thống xử lý nước thải đáp ứng yêu cầu về môi trường của nhà nước.
• Mạng lưới internet và viễn thông tốt, tốc độ cao, hỗ trợ xử lý dữ liệu nhanh chóng cho công tác quản lý.

2.3. Thời hạn thuê dài hạn

Thời gian thuê của bất động sản công nghiệp không ngắn, thường dài từ 30-50 năm, để doanh nghiệp yên tâm ra chiến lược phát triển về lâu dài. Các hợp đồng thuê cũng có điều khoản rõ ràng, chính sách giá được điều chỉnh theo thị trường để duy trì quyền lợi lâu dài cho đôi bên.

3. Bất động sản công nghiệp có các phân khúc nào?

Hiện nay, có 5 phân khúc bất động sản công nghiệp chính, gồm có: nhà xưởng và nhà kho, cơ sở hạ tầng cho ngành logistic, khu công nghệ, bất động sản thương mại đa năng và kho bãi.

3.1. Nhà xưởng và nhà kho

Đây là loại hình phổ biến nhất trong bất động sản công nghiệp, có quy chuẩn thiết kế theo quốc tế nên có không gian làm việc thoáng đãng, hệ thống thông gió tốt. Phần sàn nhà cũng được thiết kế để chịu tải trọng cao, có thể đặt để máy móc hay các thiết bị công nghiệp nặng. Bên cạnh đó, dự án xây dựng nhà xưởng cho thuê thường được trang bị hệ thống phòng cháy chữa cháy và an ninh, để hoạt động sản xuất luôn được an toàn.

3.2. Cơ sở hạ tầng Logistics

Để đưa vào hoạt động, các cơ sở hạ tầng Logistics được trang bị hệ thống quản lý kho tự động, băng chuyền thông minh cũng như các thiết bị bốc xếp hàng hóa. Vì được tập trung đầu tư nên các cảng nội địa ICD cũng có quy mô lớn, nhờ cậy nên khả năng xử lý hàng hóa tốt hơn, cải thiện năng suất cho chuỗi cung ứng cho doanh nghiệp.

3.3. Khu công nghệ

Các khu công nghệ cao là bất động sản công nghiệp được thiết kế chuyên biệt, trang bị các công cụ và hệ thống máy móc hiện đại như:

• Hệ thống máy móc, mạng nội bộ hiện đại
• Internet tốc độ cao
• Hệ thống điện dự phòng
• Phòng server hiện đại

Để thuận tiện cho hợp tác và trao đổi công nghệ, các khu công nghiệp này thường được đặt gần các trường đại học và viện nghiên cứu.

3.4. Bất động sản thương mại đa năng

Khác với nhà ở thương mại, bất động sản thương mại đa năng là hình thức kết hợp giữa văn phòng công ty và khu trung tâm thương mại. Thông thường trung tâm thương mại được đặt ở các tầng dưới, còn văn phòng thiết kế ở trên cao có không gian linh hoạt và dễ điều chỉnh. Cách thiết kế này sẽ tạo thành một hệ sinh thái với đầy đủ các tiện ích.

3.5. Khu vực lưu trữ và kho bãi chuyên dụng

Với các doanh nghiệp sản xuất hoặc các công ty logistic cần kho bãi, thì khu vực lưu trữ và kho bãi chuyên dụng sẽ là giải pháp thích hợp. Tùy theo đặc điểm của hàng hóa, công ty có thể thiết kế kho bãi với các điều kiện bảo quản theo nhu cầu của mình. Yêu cầu chung là kho phải được thiết kế phù hợp với các quy chuẩn an toàn chung.

4. Vai trò của bất động sản công nghiệp trong nền kinh tế

Hiện nay, bất động sản công nghiệp là mảng đang phát triển nổi bật trong những năm gần đây, mang đến nhiều cơ hội phát triển kinh tế và hợp tác quốc tế. Việc nâng cấp cơ sở hạ tầng và cải thiện không gian sản xuất sẽ giúp các khu công nghiệp mọc lên nhiều. Điều này vừa giúp các tỉnh thành tận dụng tối đa nguồn đất công, vừa thu hút đầu tư nước ngoài cũng như các tập đoàn đa quốc gia.

Bên cạnh đó, sự mở rộng bất động sản công nghiệp còn tạo thêm nhiều việc làm, thúc đẩy các ngành dịch vụ phụ trợ, kéo theo sự phát triển của nhiều công ty địa phương, tạo thêm thu nhập và nâng cao đời sống người dân.

5. Bất động sản công nghiệp có ưu và nhược điểm gì?

Tuy bất động sản công nghiệp đang được đầu tư khá nhiều, nhưng để đánh giá tiềm năng đầu tư vào loại hình bất động sản này, cần xem xét cả ưu và nhược điểm.

5.1. Ưu điểm

Với sự phát triển và phục hồi nhanh chóng của nền kinh tế sau dịch COVID-19, Việt Nam đang ngày càng trở thành mục tiêu thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài, việc bất động sản công nghiệp được quan tâm không có gì lạ.

• Nhu cầu chuyển dịch: Sau quyết định rút nhà máy khỏi Trung Quốc của nhiều tập đoàn đa quốc gia, có thể thấy rất nhiều cơ hội đang dịch chuyển sang Việt Nam cũng như nhiều quốc gia Đông Nam Á khác. Đây là cơ hội vàng cho nhu cầu thuê đất, đồng thời cũng tăng giá thuê theo thời gian, nhất là ở các vị trí đắc địa và khu vực có hạ tầng phát triển.
• Giá thuê đất công nghiệp tăng: Dịch COVID-19 không ảnh hưởng nhiều đến giá thuê đất công nghiệp, khi vẫn tăng 8-10% so với năm trước, cho thấy nhu cầu thị trường vẫn tăng và mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư.

5.2. Nhược điểm

Ngoài ra, bất động sản công nghiệp cũng có những nhược điểm nhất định, như:

• Yêu cầu quỹ đất lớn: Các nhà máy lớn thường đòi hỏi quỹ đất rộng để đáp ứng nhu cầu sản xuất, nhưng đất ở khu vực trọng điểm lại có hạn. Do đó, việc tìm giải pháp cho các dự án công nghiệp mới cũng tốn nhiều chi phí và thời gian.
• Chi phí đầu tư lớn: Bao gồm cả chi phí đền bù, giải tỏa, xây dựng,..nên chi phí thường khá cao mà thời gian thu hồi vốn lâu (10-15 năm), đòi hỏi nhà đầu tư phải có năng lực tài chính tốt.

6. Tiềm năng phát triển của BĐS Công nghiệp tại Việt Nam

Hiện nay, thị trường bất động sản công nghiệp vẫn còn rất nhiều tiềm năng chưa được khai thác, với 370 khu công nghiệp trải rộng 61 tỉnh thành. Ở phía bắc, các tỉnh Bắc Ninh, Hải Phòng đang là điểm đến của nhiều tập đoàn công nghệ như Samsung,..Đây là những nơi có hệ thống giao thông phát triển, thuận tiện kết nối với các cảng biển và sân bay.

Ở phía nam, TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai vẫn đang là trung tâm công nghiệp với nhiều công ty lớn “hạ cánh” như Nidec, Pouyuen,…mở ra cơ hội cho thị trường bất động sản công nghiệp phát triển mạnh mẽ. Sau khi TP.HCM trở thành cái tên quen thuộc của phát triển công nghiệp, các tỉnh vệ tinh cũng nhận được sự đầu tư khá nhiều bởi giá thuê phải chăng, nhân lực ổn định và chi phí thấp.

>>>> Tham khảo ngay: 7 Kinh nghiệm đầu tư văn phòng cho thuê hiệu quả, sinh lời cao

7. Lợi thế khi đầu tư bất động sản công nghiệp

Vì mục tiêu của nhà nước vẫn đang là phát triển tối đa nền công nghiệp và kinh tế, vậy nên việc đầu tư bất động sản công nghiệp sẽ mang lại khá nhiều lợi thế cho doanh nghiệp cũng như các nhà đầu tư.

7.1. Thúc đẩy phát triển các loại hình bất động sản khác

Khi bất động sản công nghiệp phát triển, nó sẽ kéo theo khá nhiều hiệu ứng tích cực đến thị trường. Ví dụ, một khu công nghệ mới được hình thành sẽ mang lại nhiều công việc cho nhân sự, kéo theo nhu cầu nhà ở cho nhân sự. Tiếp đó, các dự án nhà ở, chung cư, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, hệ thống logistic và đường xá cũng phát triển theo, tạo nên động lực phát triển cho ngành dịch vụ và thương mại.

7.2. Quy hoạch bài bản

Để đưa bất động sản công nghiệp vào tầm nhìn dài hạn, thì các khu công nghiệp thường được quy hoạch chặt chẽ và bài bản, gần các tuyến giao thông huyết mạch và được đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện đại. Điều này vừa tạo sự thuận lợi cho sản xuất và kinh doanh, vừa đảm bảo được giá trị đầu tư.

7.3. Tiềm năng tăng giá

Theo xu hướng của thị trường hiện nay, bất động sản công nghiệp sẽ ngày càng tăng giá theo thời gian, nhờ vào các yếu tố như hạ tầng phát triển, mở rộng khu dân cư và làn sóng đầu tư nước ngoài đổ về. Khi khu vực đó đã phát triển đến bão hòa, nhà đầu tư cũng có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang thương mại hoặc nhà ở, từ đó tối ưu hóa về lợi nhuận.

Qua bài viết trên, tin rằng bạn đã hiểu thêm về bất động sản công nghiệp, cũng như các phân khúc của nó và ưu nhược điểm nói chung. Để nhận thêm nhiều tin tức về đầu tư bất động sản cũng như các nội dung liên quan, đừng quên theo dõi VictoryCons thường xuyên nhé!

Tổng giám đốc - Dương Minh Trí

Với hơn 15 năm kinh nghiệm trong quản lý và triển khai các dự án xây dựng quy mô lớn, ông đã từng đảm nhận nhiều vị trí lãnh đạo chủ chốt như Trưởng Ban Quản lý Dự án, Giám đốc Điều hành, và Phó Tổng Giám đốc Phát triển Dự án tại Tập đoàn Đất Xanh. Kể từ khi gia nhập VictoryCons, Ông đã có những đóng góp xuất sắc và mang tính chiến lược để giúp công ty đạt được nhiều thành tựu vượt bậc.