Quy hoạch dự án: khái niệm và lý do tại sao phải có quy hoạch?

Quy hoạch dự án là một hoạt động đóng vai trò then chốt trong sự phát triển của một quốc gia. Đây không chỉ là cơ sở để xây dựng các kế hoạch phát triển dài hạn mà còn nhằm tối ưu hóa các nguồn lực, đảm bảo sự cân bằng giữa phát triển kinh tế vùng và bảo vệ môi trường. Việc nắm vững các khái niệm, quy trình lập quy hoạch dự án sẽ giúp tận dụng tối đa lợi ích từ hoạt động này. Hãy cùng VictoryCons tìm hiểu chi tiết các thông tin về quy hoạch ngay trong nội dung bài viết sau đây.

>>>> Xem thêm: Phát triển dự án là gì? Khi nào cần tìm nhà phát triển dự án?

1. Quy hoạch dự án là gì?

Quy hoạch dự án hay quy hoạch xây dựng khu chức năng sẽ bao gồm 3 nội dung chủ yếu như sau:

• Quy hoạch chung xây dựng: Là quy hoạch chung nhất về dự án, bao gồm bản vẽ sơ bộ, được xem là phần xương định hình của dự án. Quy hoạch chung xây dựng sẽ giúp xác định dự án được quy hoạch với mục đích gì, vị trí ở đâu, diện tích bao nhiêu,…
• Quy hoạch chi tiết xây dựng: Là quy hoạch mang tính chi tiết, cụ thể nhất. Được thể hiện bằng sa bàn và trên sa bàn là các mô hình thể hiện nhà, đường xá, công viên,… Quy hoạch chi tiết xây dựng thường được làm trước khi dự án được khởi công xây dựng, thể hiện toàn bộ dự án đến từng hạng mục nhỏ nhất.
• Quy hoạch phân khu xây dựng: Là quy hoạch có nội dung chi tiết, cụ thể hơn so với quy hoạch chung. Quy hoạch phân khu xây dựng sẽ chia dự án thành các phân khu như khu lưu trú, khu vui chơi, khu mua sắm,… Mỗi phân khu sẽ có mục đích sử dụng và kết cấu hạ tầng riêng.

Như vậy, quy hoạch dự án là cụm từ để chỉ việc quy hoạch xây dựng các khu chức năng. Còn dự án được quy hoạch chính là các khu chức năng cụ thể như khu dự án công nghiệp, khu du lịch,…

2. Quy trình lập quy hoạch của dự án

Việc lập quy hoạch dự án phải được thực hiện theo đúng quy trình và tuân thủ theo các thông tư, quy định của pháp luật hiện hành. Dưới đây là quy trình quy hoạch của dự án chi tiết nhất:

2.1. Lập dự án đầu tư và lựa chọn nhà thầu

Lựa chọn đơn vị tư vấn quy hoạch và đầu tư:

Khi lựa chọn các nhà thầu tư vấn lập dự án đầu tư, chủ đầu tư cần phải xem xét dưới các góc độ sau đây:

• Nhà thầu tư vấn lập dự án đầu tư phải đủ năng lực, chức năng theo quy định của pháp luật. Đặc biệt, phải phù hợp với quy mô và tính chất của dự án đầu tư.
• Nếu chủ đầu tư chưa có đủ thông tin để đánh giá năng lực, kinh nghiệm của nhà thầu tư vấn lập dự án thì có thể phát văn bản xin ý kiến của các Sở ban ngành có liên quan như: Xây dựng, Giao thông vận tải, Nông nghiệp và PTNT, Kế hoạch và Đầu tư, Công nghiệp trước khi ra quyết định.
• Nhà thầu tư vấn lập dự án đầu tư có thể bao gồm các nhà thầu khác nhau cùng thực hiện một hay một số công việc trong quá trình lập dự án đầu tư. Hoặc có thể là một nhà thầu thực hiện toàn bộ công việc từ khảo sát, thiết kế cơ sở và dự án đầu tư.
• Sau khi có quyết định chỉ định thầu, chủ đầu tư và nhà thầu tư vấn lập dự án ký kết hợp đồng và tuân thủ theo các quy định của pháp luật.

Tiến hành lập dự án đầu tư:

Giai đoạn lập dự án đầu tư cần phải được tiến hành đảm bảo các yếu tố như sau:

• Nhà thầu tư vấn lập dự án đầu tư phải thực hiện đầy đủ các công việc như: khảo sát, thiết kế cơ sở và dự án đầu tư theo nội dung hợp đồng đã ký kết với chủ đầu tư và được chủ đầu tư phê duyệt trước khi thực hiện.
• Chủ đầu tư có trách nhiệm giám sát và nghiệm thu các giai đoạn trong quá trình thực hiện của nhà thầu lập dự án. Nếu chủ đầu tư không có đủ điều kiện năng lực thực hiện thì cần phải thuê tư vấn độc lập để giám sát và nghiệm thu các hạng mục của dự án.
• Sau khi nhà thầu tư vấn lập xong hồ sơ của dự án, chủ đầu tư và nhà thầu tiến hành tổ chức nghiệm thu tất cả các giai đoạn để gửi hồ sơ lên cơ quan chức năng thẩm định và phê duyệt.

2.2. Thẩm định và phê duyệt đề xuất quy hoạch dự án

Thẩm định và phê duyệt đề xuất quy hoạch dự án bao gồm 3 bước như sau:

Bước 1 – Thẩm định thiết kế cơ sở của dự án đầu tư hoặc thiết kế bản vẽ thi công và dự án của báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình.

Trường hợp thẩm định thiết kế cơ sở của dự án hoặc thiết kế bản vẽ thi công và dự toán của báo cáo kinh tế – kỹ thuật có vốn đầu tư từ 500.000.000 đồng trở lên, có sử dụng vốn Ngân sách nhà nước:

• Chủ đầu tư lập tờ trình đề nghị thẩm định thiết kế theo mẫu Phụ lục 1 (tờ trình thẩm định thẩm định thiết kế cơ sở) và Phụ lục 5 (Tờ trình thẩm định thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng công trình) kèm theo Thông tư số 08/2005/TT-BXD ngày 06/5/2005 của Bộ Xây dựng.
• Gửi tờ trình kèm theo hồ sơ đến các cơ quan có chức năng thẩm định.
• Hồ sơ thiết kế cơ sở hoặc bản vẽ thi công và dự toán sau khi hoàn chỉnh phải được đóng dấu “Đã thẩm định” trên tất cả các trang hoặc đóng giáp lai.

Trường hợp thẩm định thiết kế cơ sở của dự án hoặc thiết kế bản vẽ thi công và dự toán của báo cáo kinh tế – kỹ thuật có vốn đầu tư dưới 500.000.000 đồng, có sử dụng vốn Ngân sách nhà nước:

• Chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định, thuê tư vấn thẩm định hoặc thuê các Sở thẩm định đều phải có báo cáo kết quả thẩm định.
• Hồ sơ thiết kế bản vẽ và dự toán được hoàn chỉnh theo kết quả thẩm định trước khi trình thẩm định Báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình.

Bước 2 – Thẩm định dự án đầu tư hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình:

• Căn cứ vào kết quả thẩm định thiết kế cơ sở của dự án đầu tư hoặc bản vẽ thi công và dự toán của báo cáo kinh tế – kỹ thuật, chủ đầu tư và cơ quan tư vấn bổ sung hoàn chỉnh phần thuyết minh của dự án hoặc báo cáo kinh tế – kỹ thuật. Sau đó, gửi đến Sở Kế hoạch và Đầu tư hoặc phòng Tài chính – Kế hoạch các cấp để thẩm định.
• Đối với các dự án đầu tư và báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình do Chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt thì Sở Kế hoạch và Đầu tư đã có quy định “Yêu cầu nội dung và số lượng văn bản, tài liệu để tiếp nhận thẩm định” và được công khai tại bộ phận “Một cửa” để các công dân và tổ chức biết và thực hiện.
• Đối với các trường hợp cụ thể của dự án, Sở KH – ĐT sẽ áp dụng hình thức thẩm định thích hợp nhưng phải đảm bảo quy định về thời gian tối đa thẩm định dự án là 15 ngày làm việc đối với dự án nhóm B và 10 ngày làm việc đối với dự án nhóm C và Báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình.
• Đối với các báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình do Chủ tịch UBND cấp huyện, cấp xã phê duyệt thì UBND cấp huyện, cấp xã phải có quy định “Yêu cầu nội dung và số lượng văn bản, tài liệu để tiếp nhận thẩm định” và được công khai rộng rãi để các tổ chức và công dân thực hiện. Hình thức tổ chức thẩm định và thời gian thẩm định do cơ quan chủ trì thẩm định ở các cấp quyết định. Tuy nhiên, phải đảm bảo chất lượng thẩm định, yêu cầu về nội dung và không quá 10 ngày làm việc đối với dự án nhóm C và báo cáo kinh tế – kỹ thuật.

Bước 3 – Phê duyệt dự án đầu tư hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình:

• Chủ tịch UBND tỉnh hoặc người được uỷ quyền xem xét phê duyệt dự án đầu tư hoặc báo cáo kinh tế – kỹ thuật trên cơ sở Báo cáo kết quả thẩm định dự án của Sở KH – ĐT, kèm theo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở hoặc thiết kế bản vẽ và dự toán, hồ sơ dự án đầu tư xây dựng công trình.
• Chủ tịch UBND cấp huyện, cấp xã hoặc người được uỷ quyền xem xét, phê duyệt báo cáo kinh tế – kỹ thuật trên cơ sở Báo cáo kết quả thẩm định của phòng Tài chính – Kế hoạch các cấp kèm theo kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công và dự toán, hồ sơ báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình.

2.3. Tiến hành lập, thẩm định dự án và phê duyệt hồ sơ thiết kế, lên dự toán cho tổng dự án

Đối với báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình:

• Hồ sơ thiết kế bản vẽ và dự toán đã được phê duyệt trong Báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình. Chủ đầu tư tiến hành triển khai thực hiện dự án sau khi có các điều kiện đảm bảo về nguồn vốn đầu tư.

Đối với dự án đầu tư các nhóm A, B, C:

• Căn cứ hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt trong quyết định đầu tư dự án, chủ đầu tư lựa chọn và ký kết hợp đồng tư vấn lập hồ sơ và dự toán công trình.
• Chủ đầu tư tiến hành nghiệm thu các bước khảo sát và thiết kế theo quy định. Đồng thời, tổ chức thẩm định và phê duyệt thiết kế trước khi đưa ra thi công.
• Thiết kế kỹ thuật phải đảm bảo phù hợp thiết kế cơ sở đã được thẩm định và phê duyệt tại quyết định đầu tư. Giá trị tổng dự toán không được phép vượt quá tổng mức đầu tư dự án được duyệt. Trường hợp nếu vượt thì phải được người quyết định đầu tư cho phép điều chỉnh tổng mức đầu tư theo quy định.

2.4. Đăng ký kế hoạch đầu tư

Điều kiện đăng ký kế hoạch đầu tư hàng năm:

• Các dự án được ghi vào kế hoạch chuẩn bị đầu tư hoặc thực hiện đầu tư phải có quyết định đầu tư phù hợp với các quy định về quản lý đầu tư và xây dựng (tính ở thời điểm tháng 10 trước năm kế hoạch và hạn cuối cùng nhận hồ sơ đăng ký là ngày 31-10 hàng năm).
• Những dự án thuộc nhóm A, B nếu chưa có thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán chưa được duyệt, nhưng có trong quyết định đầu tư đã quy định mức vốn của từng hạng mục và có thiết kế, dự toán từng hạng mục thi công trong năm thì phải được ghi kế hoạch đầu tư. Còn với các dự án nhóm C phải có thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán được phê duyệt.

2.5. Tiến hành thực thi theo quy hoạch được phê duyệt

Quy trình thực hiện các dự án đầu tư bao gồm:

• Đối với dự án có sử dụng đất cần phải xin giao đất hoặc thuê đất.
• Xin giấy phép khai thác tài nguyên (nếu có) và giấy phép xây dựng (ngoại trừ các dự án đã được cơ quan nhà nước thẩm định thiết kế cơ sở và phê duyệt).
• Thực hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng để có mặt bằng xây dựng. Đồng thời, thực hiện kế hoạch tái định cư và phục hồi (nếu có).
• Mua sắm hàng hoá và xây lắp các hạng mục thuộc dự án.
• Ký kết hợp đồng và thực hiện hợp đồng mua sắm, xây lắp của các gói thầu thuộc dự án đầu tư.
• Quản lý kỹ thuật, chất lượng xây dựng công trình, chất lượng hàng hóa theo đúng tiến độ trong hợp đồng.
• Tiến hành vận hành thử, nghiệm thu, quyết toán vốn đầu tư. Đồng thời, bàn giao và thực hiện bảo hành sản phẩm.

>>>> Tham khảo ngay: Quy hoạch tổng mặt bằng là gì? Tại sao lại quan trọng?

3. Hướng dẫn quy hoạch dự án và đầu tư

Ngày nay, thật không khó để tìm kiếm một đơn vị cung cấp dịch vụ tư vấn, thẩm định và phát triển dự án. Tuy nhiên không phải đơn vị nào cũng là địa chỉ uy tín mà khách hàng có thể tin cậy. Để tránh tiền mất tật mang, chủ đầu tư nên lựa chọn các dịch vụ tư vấn thiết kế quy hoạch, đảm bảo được các yếu tố như: kinh nghiệm – uy tín – thấu hiểu tâm lý – làm việc tận tâm như VictoryCons.

Với bề dày hơn 13 năm kinh nghiệm, VictoryCons tin chắc sẽ giúp các chủ đầu tư có bản thiết kế quy hoạch logic, chặt chẽ, rõ ràng cùng mức phí phù hợp. Luôn lấy uy tín làm nền móng cho những công trình, VictoryCons luôn giữ vững cam kết, đem lại lợi ích cao nhất cho khách hàng, đối tác. Chúng tôi tự hào khi đã trở thành đối tác chiến lược của rất nhiều khách hàng, tập đoàn lớn như: Đất Xanh Group, Regal Legend, CARA Group, COSMOS, Setia,…

“Creating Added Value” – VictoryCons với sự cam kết mạnh mẽ, chúng tôi không chỉ xây dựng những công trình, mà còn kiến tạo nên những giá trị tốt đẹp cho cộng đồng và xã hội.

Hy vọng, những thông tin từ bài viết trên đã giúp bạn hiểu rõ hơn về quy hoạch dự án nói chung. Nếu Quý khách đang có nhu cầu tìm kiếm một nhà phát triển dự án uy tín, chuyên nghiệp, hãy liên hệ ngay tới VictoryCons theo số Hotline: 0283.840.5555. VictoryCons – Nơi kiến tạo những công trình kiến trúc độc đáo và bền vững.

>>>> Tìm hiểu ngay: Quy định về quy hoạch 1 500 – Vai trò và dự án nào cần áp dụng?

Tổng giám đốc - Dương Minh Trí

Với hơn 15 năm kinh nghiệm trong quản lý và triển khai các dự án xây dựng quy mô lớn, ông đã từng đảm nhận nhiều vị trí lãnh đạo chủ chốt như Trưởng Ban Quản lý Dự án, Giám đốc Điều hành, và Phó Tổng Giám đốc Phát triển Dự án tại Tập đoàn Đất Xanh. Kể từ khi gia nhập VictoryCons, Ông đã có những đóng góp xuất sắc và mang tính chiến lược để giúp công ty đạt được nhiều thành tựu vượt bậc.