Quy định chiều cao xây dựng nhà ở TpHCM mới nhất 2025

Quy định chiều cao xây dựng nhà ở TP.HCM là yếu tố quan trọng mà mọi chủ đầu tư cần nắm rõ trước khi khởi công. Theo quy hoạch đô thị, chiều cao công trình bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như lộ giới, khu vực xây dựng và mục đích sử dụng. Hãy cùng VictoryCons tìm hiểu qua bài viết dưới đây để hiểu rõ các quy định mới nhất.

>>>> Xem thêm: Nhà thầu xây dựng là gì? Top các nhà thầu xây dựng uy tín tại Việt Nam

1. Quy định chiều cao xây dựng nhà ở TpHCM

Theo Quyết định số 135/2007/QĐ–UBND của TP. Hồ Chí Minh, thành phố đã ban hành các quy định về kiến trúc nhà liền kề trong khu đô thị hiện hữu. Sau đó, một số điều khoản được sửa đổi, bổ sung theo Quyết định số 45/2009/QĐ–UBND nhằm phù hợp với tình hình phát triển đô thị. Căn cứ vào các quyết định này, quy định về số tầng và chiều cao xây dựng nhà ở tại TP.HCM được phân chia theo từng khu vực cụ thể, đảm bảo tính đồng bộ và an toàn cho không gian đô thị.

1.1 Khu vực trung tâm thành phố

Tại khu vực trung tâm TP.HCM, bao gồm Quận 1 và các khu vực lân cận, quy định chiều cao xây dựng chịu ảnh hưởng bởi lộ giới và quy hoạch tổng thể. Thông thường, những tuyến đường có lộ giới lớn (trên 20m) sẽ được phép xây dựng nhà cao tầng hơn so với các tuyến đường nhỏ. Ngoài ra, các khu vực thuộc trung tâm tài chính, thương mại có thể được cấp phép xây dựng công trình cao tầng theo quy hoạch phát triển đô thị của thành phố.

1.2 Khu vực ngoại ô

Tại các quận, huyện vùng ven như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè…, quy định chiều cao xây dựng thường linh hoạt hơn so với khu vực trung tâm. Do mật độ dân cư thấp và quỹ đất rộng, nhiều khu vực được phép xây dựng nhà ở cao hơn so với các quận nội thành.

Tuy nhiên, tại một số khu vực quy hoạch đặc biệt như khu dân cư mới, khu đô thị sinh thái hoặc đất nông nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng, giới hạn chiều cao vẫn được áp dụng để đảm bảo hài hòa với cảnh quan chung và định hướng phát triển của thành phố.

>>>> Xem ngay: Cách xác định chi phí chung trong xây dựng

1.3 Nhà liền kề theo quy hoạch

Đối với nhà ở liền kề tại TP.HCM, quy định về chiều cao xây dựng được xác định dựa trên diện tích lô đất, mặt tiền và khoảng lùi. Cụ thể, thửa đất từ 30m² đến dưới 40m² được phép xây tối đa 4 tầng + 1 tum, tổng chiều cao không quá 16m, với điều kiện mặt tiền rộng hơn 3m và chiều sâu lớn hơn 5m so với chỉ giới xây dựng. Đối với lô đất 40m² – 50m², nếu mặt tiền từ 3m – 8m và chiều sâu lớn hơn 5m, công trình có thể xây tối đa 5 tầng + 1 tum hoặc mái chống nóng, tổng chiều cao không quá 20m.

Với diện tích trên 50m², nhà có thể xây tối đa 6 tầng trong khu vực quy hoạch hạn chế phát triển, miễn là mặt tiền rộng hơn 8m và chiều sâu lớn hơn 5m. Đặc biệt, nếu nhà ở liền kề có khoảng lùi, chiều cao công trình có thể tăng thêm nhưng vẫn phải tuân thủ giới hạn tối đa theo quy hoạch xây dựng, quy chế kiến trúc và cảnh quan khu vực.

1.4 Đường lộ giới dưới 3,5m

Đối với các tuyến đường có lộ giới dưới 3,5m, việc xây dựng nhà ở bị hạn chế về chiều cao nhằm đảm bảo an toàn giao thông và không gian đô thị. Theo quy định, công trình tại khu vực này chỉ được phép xây tối đa 3 tầng (gồm 1 trệt, 2 lầu) hoặc tổng chiều cao không quá 12m.

Ngoài ra, các công trình phải tuân thủ khoảng lùi phù hợp, đảm bảo không lấn chiếm không gian công cộng và tạo sự thông thoáng cho khu vực. Trường hợp đặc biệt, nếu có sự điều chỉnh quy hoạch hoặc được cấp phép xây dựng riêng, chủ đầu tư cần tuân theo hướng dẫn cụ thể của cơ quan chức năng.

1.5 Đường lộ giới từ 3,5m đến dưới 20m

Đối với các tuyến đường có lộ giới từ 3,5m đến dưới 20m, chiều cao xây dựng được quy định theo tỷ lệ bề rộng lộ giới. Cụ thể, đường 3,5m – dưới 7m cho phép tối đa 4 tầng (16m), đường 7m – dưới 12m được xây 5 tầng (20m), và đường 12m – dưới 20m có thể xây 6 tầng (24m). Tuy nhiên, tùy theo quy hoạch từng khu vực, chính quyền có thể điều chỉnh giới hạn chiều cao để đảm bảo sự hài hòa trong đô thị. Chủ đầu tư cần kiểm tra kỹ quy hoạch trước khi xây dựng để đảm bảo tuân thủ đúng quy định.

1.6 Đường lộ giới từ 20m trở lên

Đối với các tuyến đường có lộ giới từ 20m trở lên, công trình nhà ở được phép xây dựng với chiều cao tối đa từ 25m – 36m, tương đương 7 – 9 tầng, tùy theo khu vực và quy hoạch chi tiết. Các công trình cao tầng hơn có thể được xem xét cấp phép nếu đáp ứng các yêu cầu về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và các tiêu chuẩn an toàn. Chủ đầu tư cần tham khảo quy định cụ thể của từng khu vực để đảm bảo công trình tuân thủ đúng quy hoạch đô thị và được cấp phép hợp pháp.

1.7 Nhà ở riêng lẻ và nhà phố

Chiều cao nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM được quy định theo từng tầng và lộ giới. Nhà một tầng cao trung bình 3m, từ tầng 2 trở lên tối đa 3,4m/tầng. Nếu ban công nhô ra lộ giới, chiều cao tầng tối đa 3,5m. Nhà có tầng lửng được phép xây với chiều cao tối đa 3,8m.

>>>> Tham khảo ngay: 6 Bước trong quy trình xây dựng

Với lộ giới dưới 3,5m, không được xây tầng lửng, chiều cao tối đa từ tầng trệt đến tầng 1 là 5,8m. Lộ giới 3,5m – dưới 20m cho phép tầng lửng với tổng chiều cao tối đa 5,8m. Lộ giới 20m trở lên được phép xây tầng lửng với chiều cao tối đa 7m, đảm bảo tuân thủ quy hoạch đô thị.

1.8 Nhà có sân vườn

Đối với nhà có sân vườn, chiều cao công trình không được vượt quá ba lần chiều rộng ngôi nhà hoặc phải tuân theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Nhà liền kề có chiều cao tối đa bằng bề rộng đường nếu lộ giới trên 12m, được giới hạn theo góc xiên 45 độ. Với lộ giới từ 12m trở xuống, chiều cao công trình không được vượt quá ngã tư đường và phải tuân theo giới hạn lộ giới quy định.

2. Yếu tố tăng tầng xây nhà

Việc tăng số tầng khi xây dựng nhà ở phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm quy hoạch đô thị, lộ giới đường, mật độ xây dựng và các quy định pháp lý liên quan. Dưới đây là những yếu tố quan trọng quyết định khả năng tăng tầng khi xây dựng.

2.1 Yếu tố tăng tầng thứ nhất

Lộ giới và quy hoạch khu vực là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến số tầng được phép xây dựng. Những tuyến đường có lộ giới lớn thường cho phép công trình cao tầng hơn so với các tuyến đường nhỏ. Ngoài ra, từng khu vực có thể có quy hoạch riêng, trong đó giới hạn chiều cao công trình được xác định theo tính chất đô thị, cảnh quan và an toàn xây dựng. Vì vậy, trước khi thiết kế, chủ đầu tư cần kiểm tra kỹ quy hoạch địa phương để đảm bảo công trình phù hợp với quy định.

2.2 Yếu tố tăng tầng thứ hai

Mật độ xây dựng và diện tích lô đất ảnh hưởng trực tiếp đến số tầng được phép xây. Với lô đất có diện tích lớn và mật độ xây dựng thấp, chủ đầu tư có thể được cấp phép xây dựng nhiều tầng hơn. Ngược lại, những khu vực có mật độ dân cư cao và quỹ đất hạn chế thường bị giới hạn số tầng để đảm bảo không gian sống hài hòa, hạ tầng giao thông và hệ thống kỹ thuật đô thị.

2.3 Yếu tố tăng tầng thứ ba

Kết cấu nền đất và khả năng chịu lực là yếu tố quyết định đến số tầng tối đa của một công trình. Những khu vực có nền đất yếu, gần sông, kênh rạch thường bị hạn chế chiều cao để đảm bảo an toàn. Ngược lại, các khu vực có nền đất cứng hoặc công trình được thiết kế móng vững chắc có thể được phép xây dựng nhiều tầng hơn. Việc tính toán kết cấu cần tuân theo tiêu chuẩn xây dựng để đảm bảo độ bền và an toàn lâu dài.

3. Lưu ý về quy định chiều cao xây dựng nhà ở tpHCM

Việc tuân thủ các quy định về chiều cao xây dựng nhà ở tại TP.HCM là rất quan trọng để đảm bảo an toàn, mỹ quan đô thị và tránh các vi phạm pháp luật. Dưới đây là một số lưu ý quan trọng:

• Chiều cao tầng trệt: Tối đa 3,8 mét.
• Chiều cao các tầng trên: Từ tầng 2 trở lên, chiều cao tối đa giữa các tầng là 3,4 mét.
• Nhà có ban công nhô ra lộ giới: Chiều cao tầng tối đa là 3,5 mét, tính từ đỉnh vỉa hè đến cuối ban công.
• Tầng lửng: Được phép xây dựng nếu tầng trệt có chiều cao tối đa 5,8 mét.

Ngoài ra, số tầng tối đa được phép xây dựng còn phụ thuộc vào lộ giới của đường tiếp giáp:

• Lộ giới dưới 3,5m: Tối đa 3 tầng, chiều cao không quá 13,6 mét.
• Lộ giới từ 3,5m đến dưới 20m: Tối đa 4 tầng, chiều cao không quá 16,8 mét.
• Lộ giới từ 20m trở lên: Tối đa 5 tầng, chiều cao không quá 20 mét.

Quy định chiều cao xây dựng nhà ở TP.HCM đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo quy hoạch đô thị, an toàn xây dựng và tính thẩm mỹ chung. Việc tuân thủ đúng số tầng, chiều cao theo lộ giới và quy định pháp lý sẽ giúp chủ đầu tư tránh vi phạm. Nếu bạn đang có nhu cầu xây dựng và cần tư vấn chi tiết về quy định hiện hành, liên hệ ngay với VictoryCons để được hỗ trợ nhanh chóng và chính xác nhất.

>>>> Xem ngay: Cách tính m2 xây dựng cho các loại nhà phổ biến chuẩn nhất

Tổng giám đốc - Dương Minh Trí

Với hơn 15 năm kinh nghiệm trong quản lý và triển khai các dự án xây dựng quy mô lớn, ông đã từng đảm nhận nhiều vị trí lãnh đạo chủ chốt như Trưởng Ban Quản lý Dự án, Giám đốc Điều hành, và Phó Tổng Giám đốc Phát triển Dự án tại Tập đoàn Đất Xanh. Kể từ khi gia nhập VictoryCons, Ông đã có những đóng góp xuất sắc và mang tính chiến lược để giúp công ty đạt được nhiều thành tựu vượt bậc.