Nhà ở thương mại là gì? Các quy định cần biết cho nhà đầu tư

Với sự phát triển không ngừng của thị trường bất động sản, nhà ở thương mại đang ngày càng trở thành kênh đầu tư hấp dẫn, mang lại tiềm năng sinh lời ổn định cho các doanh nghiệp và chủ đầu tư. Vậy nhà ở thương mại là gì? Loại hình này có đặc điểm, lợi ích và vai trò như thế nào trong bối cảnh hiện nay? Hãy cùng VictoryCons tìm hiểu trong bài viết dưới đây!

>>>> Xem thêm: Phát triển dự án là gì? Tại sao bạn cần nhà phát triển dự án?

1. Nhà ở thương mại là gì?

Nhà ở thương mại là gì được quy định cụ thể trong Khoản 4 Điều 2 Luật Nhà ở: “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.” Đây là phân khúc bất động sản do các tổ chức, cá nhân hoặc doanh nghiệp phát triển để đáp ứng nhu cầu sinh sống đa dạng của khách hàng, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình khá trở lên, những người đang tìm kiếm không gian sống chất lượng và tiện nghi.

Nhà ở thương mại thường được thiết kế và xây dựng dựa trên tiêu chuẩn hiện đại, tích hợp đa dạng dịch vụ nhằm tạo không gian sống tiện nghi và thoải mái cho cư dân. Chủ đầu tư sẽ quyết định loại hình sản phẩm, thiết kế và định giá dựa trên xu hướng cũng như nhu cầu của thị trường, đảm bảo mang lại hiệu quả kinh doanh cao nhất.

2. Nhà ở thương mại có những loại nào?

Theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2023, nhà ở thương mại được chia thành hai loại chính, mỗi loại mang đặc điểm và tiêu chuẩn xây dựng riêng biệt:

• Căn hộ chung cư: Được thiết kế theo kiểu khép kín, đáp ứng đầy đủ các tiện ích cần thiết cho sinh hoạt của cư dân. Căn hộ chung cư thường nằm trong các tòa nhà cao tầng, có hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ và tích hợp nhiều tiện ích như thang máy, bãi đỗ xe, khu sinh hoạt cộng đồng, và bảo vệ an ninh.
• Nhà ở riêng lẻ: Được xây dựng trên nền đất độc lập, loại nhà này phải tuân thủ quy hoạch chi tiết về xây dựng và thiết kế, phù hợp với tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng đã được phê duyệt. Nhà ở riêng lẻ có thể bao gồm các dạng như nhà phố, biệt thự, hoặc các khu nhà liền kề,…

3. Nhà ở thương mại có đặc điểm gì?

Nhà ở thương mại là gì, có đặc điểm gì? Nhà ở thương mại sở hữu những đặc điểm nổi bật, giúp loại hình bất động sản này ngày càng được ưa chuộng trên thị trường:

• Đồng bộ tiện ích: Các dự án nhà ở thương mại thường được đầu tư mạnh vào hệ thống tiện ích nhằm nâng cao chất lượng sống cho cư dân. Điển hình là các khu vui chơi cho trẻ em, trung tâm thể dục thể thao, siêu thị, công viên cây xanh, hồ bơi, phòng tập gym, và hệ thống phòng cháy chữa cháy đạt chuẩn.
• Diện tích đa dạng: Diện tích thường dao động từ 45m² đến hơn 120m², tạo sự linh hoạt trong việc lựa chọn không gian sống phù hợp với ngân sách và nhu cầu sử dụng của từng đối tượng khách hàng.
• Vị trí đắc địa: Hầu hết các dự án nhà ở thương mại được xây dựng tại những vị trí chiến lược, thường là trung tâm đô thị hoặc khu vực có cơ sở hạ tầng phát triển.
• Chi phí linh hoạt: Dựa trên ngân sách, người mua có thể lựa chọn giữa căn hộ chung cư, nhà phố hoặc các loại hình bất động sản thương mại khác. Đặc biệt, các dự án nhà ở thương mại thường được bàn giao với phần xây dựng hoàn thiện, giúp người mua tiết kiệm chi phí cải tạo ban đầu.
• Pháp lý minh bạch: Loại hình này được quy định cụ thể trong Luật Nhà ở 2023, với các điều khoản chi tiết về quyền sở hữu, điều kiện mua bán và chuyển nhượng.

4. Ưu và nhược điểm của nhà ở thương mại

Mặc dù nhà ở thương mại mang lại nhiều lợi ích và là lựa chọn phổ biến cho những ai muốn sở hữu bất động sản, nhưng cũng không thiếu những yếu tố cần cân nhắc. Hãy cùng khám phá những ưu điểm và nhược điểm của loại hình này để đưa ra quyết định hợp lý khi lựa chọn đầu tư.

4.1 Ưu điểm 

Nhà ở thương mại sở hữu nhiều lợi thế nổi bật nhằm đáp ứng nhu cầu của các cá nhân và hộ gia đình với mức thu nhập đa dạng:

• Dễ dàng sang nhượng: Căn hộ thương mại thường có sức hút lớn trên thị trường, chủ sở hữu dễ dàng chuyển nhượng hoặc cho thuê lại khi có nhu cầu.
• Giá trị bất động sản cao: Các dự án nhà ở thương mại chú trọng vào thiết kế hiện đại, thân thiện với môi trường, đảm bảo không gian sống thoáng đãng và tiện nghi. Về lâu dài, giá trị bất động sản không giảm đi mà còn tăng cao hơn.
• Không giới hạn đối tượng thuê hoặc mua: Nhà ở thương mại không đặt ra các tiêu chí hạn chế về đối tượng sở hữu, miễn là khách hàng đáp ứng được các yêu cầu tài chính.

4.2 Nhược điểm 

Mặc dù sở hữu nhiều ưu điểm vượt trội, nhà ở thương mại vẫn tồn tại một số hạn chế mà người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng. So với các loại hình nhà ở khác, giá của nhà ở thương mại thường cao hơn đáng kể. Bên cạnh đó, cư dân phải chi trả nhiều khoản phí chung như phí bảo trì, phí quản lý, phí sử dụng tiện ích (hồ bơi, phòng gym, khu vui chơi…), làm tăng tổng chi phí sinh hoạt hàng tháng.

Ngoài ra, sống trong các khu nhà ở thương mại, cư dân phải tuân thủ nhiều quy định do ban quản lý đặt ra. Điều này có thể giới hạn quyền tự do sửa chữa, cải tạo hoặc sử dụng không gian theo ý muốn cá nhân, đặc biệt đối với căn hộ chung cư.

Cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, theo quy định pháp luật, thời gian sử dụng đất xây dựng nhà chung cư thương mại thường có giới hạn. Sau thời gian này, quyền sở hữu căn hộ có thể gặp rủi ro nếu không được gia hạn.

5. Pháp lý của nhà ở thương mại

Nhà ở thương mại được xây dựng, kinh doanh phải nằm trong khuôn khổ của pháp luật, vì thế, chủ đầu tư cần nắm rõ các quy định pháp lý của nhà ở thương mại là gì, theo quy định của Luật Nhà ở 2023.

5.1 Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích 

Như đã đề cập ở phần dự án nhà ở thương mại là gì, tiêu chuẩn diện tích và loại hình nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định về quy hoạch chi tiết xây dựng, yêu cầu kiến trúc từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với việc xây chung cư cho thuê, thiết kế phải đảm bảo kiểu căn hộ khép kín, với diện tích sàn phù hợp theo quy định. Còn đối với nhà ở riêng lẻ, việc xây dựng cần phải đúng với quy chuẩn xây dựng đã được phê duyệt.

5.2 Điều kiện làm chủ đầu tư dự án 

Để phát triển dự án nhà ở thương mại, trở thành chủ đầu tư cho một dự án nhà ở thương mại, cá nhân hoặc doanh nghiệp phải thỏa điều kiện:

• Doanh nghiệp hoặc hợp tác xã phải được thành lập và hoạt động hợp pháp theo quy định của pháp luật Việt Nam.
• Cần có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với dự án, theo các quy định về đầu tư.
• Doanh nghiệp phải có chức năng kinh doanh bất động sản, được pháp luật công nhận.

5.3 Trách nhiệm của chủ đầu tư

Điều 26 Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại như sau:

• Lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai dự án đúng quy định pháp luật.
• Ký quỹ và bảo lãnh ngân hàng để thực hiện dự án, đảm bảo năng lực tài chính về đầu tư và kinh doanh bất động sản.
• Xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết và tiến độ đã phê duyệt.
• Dành diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định pháp luật.
• Công khai thông tin dự án và báo cáo tiến độ triển khai trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án.
• Thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng, bàn giao nhà ở và giấy tờ liên quan cho khách hàng khi thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê.
• Trong vòng 50 ngày kể từ khi bàn giao nhà ở, chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua hoặc người thuê mua.

5.4 Quyền của chủ đầu tư

Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có các quyền được quy định tại Điều 25 Luật Nhà ở như sau:

• Yêu cầu cơ quan, tổ chức liên quan thực hiện các thủ tục theo quy định pháp luật trong quá trình triển khai dự án.
• Được quyền cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở và thực hiện huy động vốn, thu tiền thuê, mua bán theo hợp đồng.
• Thực hiện các quyền của người sử dụng đất và kinh doanh sản phẩm trong dự án theo luật đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
• Được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định pháp luật.
• Quản lý và khai thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án theo quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở trong dự án theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về đất đai.
• Được hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước trong quá trình thực hiện dự án.
• Thực hiện các quyền khác theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật liên quan.

5.5 Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được lựa chọn thông qua hình thức nào?

Việc lựa chọn chủ đầu tư cho dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện qua ba hình thức chính theo quy định hiện hành, bao gồm:

• Đấu giá quyền sử dụng đất, tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai.
• Đấu thầu các dự án có sử dụng đất, nhằm chọn lựa nhà đầu tư phù hợp.
• Chấp thuận nhà đầu tư dựa trên các quy định của Luật Đầu tư 2020.

>>>> Khám phá ngay: 7 Kinh nghiệm đầu tư văn phòng cho thuê hiệu quả, sinh lời cao

6. Đối tượng mua nhà ở thương mại

Không bó buộc khuôn khổ như các loại hình nhà ở đặc biệt, nhà ở thương mại dành cho mọi đối tượng có nhu cầu và đảm bảo có đủ khả năng chi trả như:

• Hộ gia đình, tổ chức hoặc cá nhân trong nước.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
• Cá nhân, tổ chức nước ngoài (theo các quy định riêng biệt).

Đối với những cá nhân cần vay vốn để mua nhà ở thương mại, họ cần đáp ứng các điều kiện bao gồm:

• Chưa sở hữu nhà riêng, hoặc đã có nhưng diện tích không đủ lớn.
• Có hộ khẩu tại tỉnh hoặc thành phố nơi dự án nhà ở thương mại được xây dựng; nếu là người tạm trú, phải có thời gian đóng bảo hiểm xã hội ít nhất 1 năm và có xác nhận của cơ quan bảo hiểm.
• Đã ký hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư dự án, và dự án đó phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

7. Phân biệt nhà ở thương mại và nhà ở xã hội

Để giúp bạn hiểu rõ hơn về nhà ở thương mại là gì, sự khác biệt của Nhà ở thương mại và Nhà ở xã hội, hãy tham khảo bảng so sánh sau để hiểu rõ hơn về 2 loại hình nhà ở này nhé!

8. Nên mua nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại?

Việc lựa chọn giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại phụ thuộc chủ yếu vào khả năng tài chính, cũng như nhu cầu của từng người. Dựa trên các tiêu chí so sánh, nhà ở thương mại thường vượt trội hơn về vị trí, tiện ích và chất lượng xây dựng. Nếu bạn có nguồn tài chính ổn định, nhà ở thương mại sẽ là lựa chọn lý tưởng, không chỉ đáp ứng nhu cầu an cư mà còn mang lại giá trị đầu tư lâu dài.

Nếu bạn vẫn đang bân khuâng không biết có nên đầu tư vào nhà ở thương mại hay các hình thức bất động sản khác, hãy liên hệ ngay nhà phát triển dự án VictoryCons, tại đây chúng tôi có quy trình phát triển dự án bất động sản chi tiết và chuyên nghiệp đã được áp dụng cho hàng trăm dự án lớn nhỏ.

Hy vọng bài viết của VICTORYCONS đã giúp bạn hiểu rõ hơn về nhà ở thương mại là gì. Đây không chỉ là kênh đầu tư đầy tiềm năng cho các nhà đầu tư, mà còn là lựa chọn nhà ở lý tưởng cho nhiều đối tượng khách hàng nhờ sự đa dạng về thiết kế, diện tích và mức giá. Chúng tôi tin rằng với những thông tin trên, quý khách sẽ đưa ra được quyết định đầu tư phù hợp nhất với nhu cầu của mình.

Tổng giám đốc - Dương Minh Trí

Với hơn 15 năm kinh nghiệm trong quản lý và triển khai các dự án xây dựng quy mô lớn, ông đã từng đảm nhận nhiều vị trí lãnh đạo chủ chốt như Trưởng Ban Quản lý Dự án, Giám đốc Điều hành, và Phó Tổng Giám đốc Phát triển Dự án tại Tập đoàn Đất Xanh. Kể từ khi gia nhập VictoryCons, Ông đã có những đóng góp xuất sắc và mang tính chiến lược để giúp công ty đạt được nhiều thành tựu vượt bậc.