5 cách phát triển dự án nhà ở thương mại phổ biến nhất

1. Nhà ở thương mại là gì?

Căn cứ theo Điều 2 của Luật Nhà Ở 2023, nhà ở thương mại được định nghĩa là các loại nhà ở được đầu tư xây dựng với mục đích bán, cho thuê mua, hoặc cho thuê theo cơ chế thị trường.

Điều này có nghĩa rằng nhà ở thương mại được xây dựng với mục đích thương mại hóa, tạo ra nguồn thu nhập cho nhà đầu tư thông qua việc bán hoặc cho thuê nhà ở. Khác với nhà ở xã hội hay nhà ở công vụ (loại nhà được xây dựng để cung cấp cho một số đối tượng nhất định theo quy định của Nhà nước), nhà ở thương mại hướng đến việc đáp ứng nhu cầu của người dân và thị trường bất động sản tự do.

Nhà ở thương mại thường đa dạng về quy mô và loại hình, từ các căn hộ chung cư cao cấp đến các dự án nhà phố, biệt thự. Đặc điểm nổi bật của loại hình này là tính thương mại rõ ràng, tạo điều kiện cho nhà đầu tư thu lợi nhuận từ hoạt động mua bán, cho thuê.

2. Đối tượng được phát triển dự án nhà ở thương mại

Theo quy định tại Điều 57 của Luật Nhà Ở 2023 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP, cá nhân và tổ chức đều có quyền đầu tư phát triển nhà ở thương mại. Tuy nhiên, phạm vi và quy mô phát triển của cá nhân bị giới hạn rõ ràng để phù hợp với năng lực và quy định của pháp luật. Cụ thể:

• Cá nhân chỉ được phép phát triển nhà ở thương mại ở quy mô nhỏ, chẳng hạn như:
  • Đối với nhà ở riêng lẻ, cá nhân được phép thực hiện dưới 10 giao dịch mua bán mỗi năm.
  • Với các dự án nhà ở từ 2 tầng trở lên, quy mô tối đa không vượt quá 20 căn.

Những cá nhân này thường hướng đến việc đầu tư nhỏ lẻ trong những dự án quy mô gia đình hoặc kinh doanh nhỏ. Đối với quy mô lớn hơn, các dự án phát triển nhà ở thương mại cần phải được thực hiện bởi các tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật​

Những tổ chức như doanh nghiệp, hợp tác xã, hoặc doanh nghiệp có vốn nước ngoài phải đáp ứng các điều kiện pháp lý nghiêm ngặt để có thể phát triển dự án nhà ở thương mại, bao gồm:

Điều kiện cần:

• Phải có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật. Đây là yêu cầu cơ bản để đảm bảo tổ chức có đủ tư cách pháp nhân và khả năng tham gia thị trường bất động sản.

Điều kiện đủ:

• Đảm bảo vốn chủ sở hữu tối thiểu để triển khai dự án. Theo Luật Kinh Doanh Bất Động Sản, vốn chủ sở hữu phải đạt ít nhất 20% tổng mức đầu tư của dự án. Ví dụ, một dự án có tổng đầu tư là 1000 tỷ đồng thì vốn chủ sở hữu cần có tối thiểu 200 tỷ đồng.
• Có quyền sử dụng đất hợp pháp, bao gồm đất ở hoặc đất ở kết hợp với loại đất khác.
• Năng lực và kinh nghiệm trong phát triển dự án. Đây là một điểm mới trong Luật Nhà Ở 2023, yêu cầu nhà đầu tư chứng minh kinh nghiệm và năng lực tài chính đủ để triển khai dự án

Những quy định này nhằm mục tiêu đảm bảo rằng các dự án nhà ở thương mại không chỉ đáp ứng nhu cầu thị trường mà còn tuân thủ quy trình pháp lý và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia.

3. 5 cách phát triển dự án nhà ở thương mại phổ biến

Phát triển dự án nhà ở thương mại là một chiến lược đầu tư phổ biến trong lĩnh vực bất động sản, với nhiều cách tiếp cận khác nhau tùy thuộc vào quy mô dự án và điều kiện của nhà đầu tư. Dưới đây là 5 phương pháp phát triển phổ biến nhất:

3.1 Mua đất và tự phát triển

Trong phương pháp này, nhà đầu tư sẽ mua đất đã có quyền sử dụng và tự thực hiện toàn bộ các bước phát triển từ khâu quy hoạch, xin cấp phép xây dựng đến triển khai xây dựng và bán hoặc cho thuê. Điều quan trọng là đất được mua phải phù hợp với quy hoạch của địa phương và đáp ứng các điều kiện pháp lý trước khi tiến hành phát triển dự án.

3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất

Nhà nước thường tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất công khai. Những mảnh đất đưa ra đấu giá thường đã được xử lý các vấn đề pháp lý như bồi thường, phê duyệt quy hoạch, và đóng tiền sử dụng đất. Sau khi giành được quyền sử dụng đất qua đấu giá, nhà đầu tư có thể nhanh chóng triển khai dự án nhà ở thương mại trên mảnh đất đó mà không cần lo ngại về các thủ tục pháp lý phức tạp.

3.3 Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất

Nhà nước lập dự án đầu tư sử dụng đất và tổ chức đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư phù hợp. Nhà đầu tư trúng thầu sẽ chịu trách nhiệm hoàn thành các thủ tục bồi thường, đóng tiền sử dụng đất, và thực hiện quy hoạch chi tiết trước khi triển khai dự án. Đây là phương pháp thường được áp dụng cho các dự án quy mô lớn mà nhà nước đã định sẵn.

3.4. Chuyển nhượng dự án

Chuyển nhượng dự án là hình thức nhà đầu tư đàm phán để mua lại một dự án bất động sản đã được phê duyệt hoặc đang trong quá trình triển khai từ chủ đầu tư khác. Sau khi mua lại dự án, nhà đầu tư có thể tiếp tục phát triển mà không cần bắt đầu từ đầu, giúp tiết kiệm thời gian và nguồn lực. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng này phải được phê duyệt bởi UBND cấp tỉnh và tuân thủ đúng quy định của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản.

3.5. M&A (Mua bán & sáp nhập)

Phương pháp M&A thường được các nhà đầu tư nước ngoài sử dụng để mua lại các công ty đang sở hữu dự án bất động sản. Sau khi mua lại công ty, nhà đầu tư sẽ tiếp tục phát triển dự án dưới tên pháp nhân mới mà không cần thực hiện lại các thủ tục pháp lý phức tạp. Điều này giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án và tiết kiệm nhiều thời gian hơn so với các phương pháp khác.

Những phương pháp này mang đến các lựa chọn đa dạng cho nhà đầu tư, từ việc chủ động phát triển từ đầu đến việc mua lại dự án đã được phát triển sẵn, giúp tối ưu hóa chi phí và thời gian triển khai dự án nhà ở thương mại.

4. Phân tích ưu điểm và nhược điểm của từng phương pháp

Kết luận

Việc phát triển dự án nhà ở thương mại không chỉ đòi hỏi kiến thức chuyên môn về bất động sản mà còn yêu cầu nhà đầu tư phải lựa chọn phương pháp phát triển phù hợp với quy mô và tiềm lực tài chính của mình. Mỗi phương pháp đều có ưu và nhược điểm riêng, nhưng quan trọng nhất là nhà đầu tư cần hiểu rõ quy trình pháp lý, quản lý rủi ro và lên kế hoạch triển khai phù hợp.

Để đảm bảo dự án nhà ở thương mại được triển khai thành công và phù hợp với quy mô cùng tiềm lực tài chính, việc tìm kiếm sự tư vấn từ các chuyên gia có kinh nghiệm là điều cần thiết. VictoryCons, với kinh nghiệm và kiến thức chuyên sâu trong lĩnh vực phát triển dự án, luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn trong việc chọn phương pháp phát triển tối ưu, quản lý rủi ro và đảm bảo quy trình pháp lý đúng đắn. Hãy liên hệ với VictoryCons để nhận tư vấn chuyên nghiệp và giải pháp phù hợp cho dự án của bạn.

Xem thêm các dự án phát triển dự án nhà ở thương mại VictoryCons đã thực hiện tại đây!