Cách tính m2 xây dựng cho các loại nhà phổ biến chuẩn nhất

Một trong những sai lầm thường gặp khiến nhiều chủ đầu tư phát sinh chi phí ngoài dự kiến và có thể ảnh hưởng đến tiến độ thi công là không nắm rõ cách tính m2 xây dựng. Hiểu đúng và tính toán chính xác diện tích xây dựng sẽ giúp chủ đầu tư kiểm soát tốt ngân sách, hạn chế rủi ro phát sinh và đảm bảo công trình hoàn thành theo đúng kế hoạch. Để tìm hiểu cách tính m2 xây dựng chi tiết nhất, hãy theo dõi bài viết sau đây của VictoryCons!

1. Diện tích xây dựng là gì?

Diện tích xây dựng là phần diện tích được xác định dựa trên ranh giới công trình, tính từ mép ngoài tường bên này đến mép ngoài tường bên kia, bao gồm cả phần móng, ban công, lô gia, sân thượng có mái che và các cấu kiện khác có ảnh hưởng đến kết cấu tổng thể.

Diện tích xây dựng được tính theo hệ số xây dựng nhằm đảm bảo phù hợp với quy hoạch kiến trúc và mật độ xây dựng được phê duyệt trong giấy phép xây dựng. Đơn vị đo của diện tích xây dựng là mét vuông (m2).

2. Mục đích của việc tính diện tích xây dựng

Việc xác định diện tích xây dựng đóng vai trò quan trọng trong quá trình lập dự toán, kiểm soát khối lượng thi công và đảm bảo tuân thủ các quy chuẩn xây dựng hiện hành. Diện tích xây dựng được tính toán không chỉ để phục vụ thiết kế mà còn giúp chủ đầu tư dự trù ngân sách chính xác. Nếu khâu này xảy ra sai sót, không chỉ làm phát sinh chi phí ngoài dự kiến mà còn ảnh hưởng đến tính thẩm mỹ, công năng sử dụng và tiến độ thi công của công trình.

>>>> Xem ngay: Quy định chiều cao xây dựng nhà ở TpHCM mới nhất 2025

3. Cách tính diện tích xây dựng theo quy chuẩn

Cách tính diện tích xây dựng bao gồm công thức tổng quát và các công thức tính từng phần riêng biệt. Bạn cần biết những công thức sau đây để tính toán chính xác diện tích xây dựng.

3.1. Công thức tổng quát

Cách tính diện tích nhà ở được xác định bằng tổng diện tích các sàn cùng với các hạng mục khác như móng, mái nhà, tầng hầm, v.v. Theo quy định, diện tích sàn được tính với hệ số 100% diện tích thực tế, trong khi các hạng mục khác có hệ số lớn hơn, nhỏ hơn hoặc bằng diện tích thực tế tùy theo quy định xây dựng.

Công thức tính: Diện tích xây dựng = Diện tích sàn (hệ số 100% diện tích thực tế) + Diện tích khác (móng, mái, thân, tầng hầm, … theo hệ số quy định).

3.2. Hướng dẫn tính toán chi tiết cho từng hạng mục

Cách tính mét vuông xây dựng cho nhà ở thường được chia thành từng phần diện tích với hệ số khác nhau theo quy định.

3.2.1. Tính m2 sàn xây dựng

Cách tính m2 sàn xây dựng là bằng 100% diện tích thực tế, bao gồm toàn bộ không gian sử dụng. Trong một số trường hợp, diện tích sàn xây dựng có thể được tính theo diện tích sàn của tầng trên kế tiếp. Khi tính toán, diện tích sàn được tính cả phần tường bao quanh, không chỉ phần diện tích sử dụng bên trong. Nếu nhà ở có sân thượng, phần này thường được tính từ 30% – 50% diện tích tầng, tùy thuộc vào thiết kế.

3.2.2. Tính m2 cho phần móng nhà

Phần móng nhà là nền tảng quan trọng giúp nâng đỡ và chịu lực cho toàn bộ công trình. Khi tính diện tích xây dựng, phần móng thường được quy đổi thành 50% – 75% diện tích của một sàn và tính theo đơn giá xây thô.

3.2.3. Tính m2 cho phần thân nhà

Việc tính diện tích m2 cho phần nhà được phân thành hai loại là có mái che và không có mái che. Các khu vực có mái che, bao gồm sàn tầng trệt, tầng lầu, tầng tum, sân thượng có mái và tầng lửng, được tính 100% diện tích sàn.

Trong khi đó, các khu vực không có mái che, như sân thượng không mái hoặc giàn phơi ngoài trời (ngoại trừ sân trước và sân sau nếu có), thường chỉ được tính 50% diện tích sàn.

3.2.4. Tính m2 cho phần hầm

Khi tính diện tích m² tầng hầm, người ta dựa vào độ sâu tính từ vỉa hè để xác định hệ số tính toán. Điều này có nghĩa là càng đào sâu, diện tích tầng hầm được tính theo hệ số càng cao:

• Tầng hầm sâu dưới 1,3m: Tính 150% diện tích tầng trệt.
• Tầng hầm sâu từ 1,3m đến dưới 1,7m: Tính 170% diện tích tầng trệt.
• Tầng hầm sâu từ 1,7m đến dưới 2m: Tính 200% diện tích tầng trệt.
• Tầng hầm sâu trên 2m: Tính 250% diện tích tầng trệt.

3.2.5. Tính diện tích cho phần mái

Diện tích phần mái được tính theo từng loại mái khác nhau, tùy thuộc vào vật liệu và kết cấu:

• Mái sân thượng (thường gặp ở nhà ống, nhà phố): Tính 30% diện tích sàn xây dựng.
• Mái bê tông cốt thép (mái phẳng, đổ trực tiếp lên nhà): Tính 50% diện tích sàn xây dựng.

• Mái tôn: Tôn thường tính 15% diện tích sàn. Tôn PU cách nhiệt được tính 30% diện tích sàn.
• Mái ngói: Mái ngói sử dụng kèo sắt tính 70% diện tích mặt nghiêng. Còn mái ngói bê tông tính 100% diện tích mặt nghiêng.

4. Cách tính m2 xây dựng cho các loại nhà phổ biến

Bên cạnh việc nắm rõ cách tính m2 xây dựng, bạn cũng cần tìm hiểu thêm các cách tính nếu nhà ở thuộc một số dạng phổ biến sau đây:

4.1. Nhà phố

Cách tính diện tích xây dựng cho nhà phố được xác định bằng tổng diện tích của các phần bao gồm phần móng, phần mái, phần sàn các tầng, sân thượng, ban công và tầng hầm (nếu có). Mỗi phần được tính theo hệ số riêng theo quy định đã nêu ở trên.

4.2. Nhà chữ L

Đối với nhà hình chữ L, cách tính diện tích xây dựng được thực hiện bằng cách chia căn nhà thành hai khối riêng biệt. Sau đó, tính diện tích từng khối bằng cách nhân chiều dài với chiều rộng. Cuối cùng, cộng hai kết quả lại để ra tổng diện tích xây dựng của ngôi nhà.

Công thức: Diện tích xây dựng = S khối 1 + S khối 2 = (chiều dài khối 1 × chiều rộng khối 1) + (chiều dài khối 2 × chiều rộng khối 2)

4.3. Nhà chéo

Đối với nhà kiểu chéo, cách tính diện tích xây dựng cũng được thực hiện bằng cách chia căn nhà thành hai khối. Một khối có dạng hình vuông hoặc hình chữ nhật, trong khi khối còn lại có dạng hình thang. Sau đó, tính riêng diện tích của từng khối theo công thức phù hợp và cộng lại để có tổng diện tích xây dựng.

Công thức: Diện tích xây dựng = S khối 1 + S khối 2

4.4. Nhà có đường tròn

Đối với nhà có đường cong hoặc hình tròn, cách tính diện tích xây dựng được thực hiện bằng cách chia căn nhà thành các khối hình học cơ bản, bao gồm hình chữ nhật, hình vuông và hình bán nguyệt. Sau đó, tính riêng diện tích của từng khối và cộng lại để có tổng diện tích xây dựng.

Công thức: Diện tích xây dựng = S 1 + S 2 + S 3

Trong đó, diện tích hình bán nguyệt là: S = (π x r²)/2

>>>> Tham khảo: Phần mềm BIM trong xây dựng là gì? Tại sao lại cần thiết?

5. Lưu ý quan trọng khi tính diện tích xây dựng

Để tính diện tích xây dựng chính xác, bạn cần đảm bảo một số lưu ý sau đây:

• Tuân thủ quy định xây dựng: Nên kiểm tra và áp dụng đúng tiêu chuẩn về mật độ xây dựng, tỷ lệ diện tích sàn và các hạng mục phụ. Nếu không thực hiện đúng, bạn có thể gặp khó khăn về pháp lý hoặc ảnh hưởng đến chất lượng công trình.
• Phân biệt diện tích sử dụng và diện tích xây dựng: Hiểu rõ sự khác biệt này giúp tối ưu không gian, đảm bảo thiết kế vừa đáp ứng nhu cầu sinh hoạt vừa tuân thủ kỹ thuật và thẩm mỹ.

• Lựa chọn công ty thầu xây dựng uy tín: Một đơn vị chuyên nghiệp không chỉ đảm bảo chất lượng thi công mà còn giúp tính toán chính xác diện tích, tránh sai sót, tiết kiệm chi phí và thời gian.

6. Câu hỏi thường gặp

6.1. Sự khác biệt giữa diện tích xây dựng và diện tích sử dụng là gì?

Diện tích xây dựng là tổng diện tích tất cả các phần được phép xây dựng theo quy định. Còn diện tích sử dụng là phần diện tích thực tế được sử dụng bên trong công trình. Ngoài ra diện tích xây dựng thường lớn hơn diện tích sử dụng do bao gồm các phần kết cấu.

6.2. Làm thế nào để tối ưu hóa diện tích xây dựng?

Để tối ưu hóa diện tích xây dựng, các nhà thầu có thể áp dụng nhiều giải pháp hiệu quả như thiết kế không gian đa chức năng, sử dụng nội thất thông minh, tối ưu hóa gầm cầu thang và lựa chọn màu sắc phù hợp để giúp không gian nhỏ trở nên rộng rãi hơn.

Do đó, việc lựa chọn một nhà thầu uy tín và chuyên nghiệp đóng vai trò quan trọng giúp bạn tối ưu hóa diện tích xây dựng, đảm bảo tính thẩm mỹ và tiện ích của ngôi nhà. VictoryCons là một trong những nhà thầu hàng đầu tại Việt Nam với hơn 14 năm kinh nghiệm.

Sở hữu đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm và chuyên môn sâu, VictoryCons đã thực hiện thành công nhiều công trình quy mô lớn với yêu cầu khắt khe, mang đến giá trị tối đa và chi phí tối thiểu cho các chủ đầu tư. VictoryCons cam kết cung cấp các giải pháp thiết kế và thi công tối ưu, đảm bảo tiến độ, nâng cao chất lượng và tối ưu hóa chi phí cho mỗi dự án.

Cách tính m2 xây dựng được chia thành từng phần, bao gồm sàn, mái, hầm và các hạng mục khác. Mỗi phần được tính theo hệ số riêng theo quy định. Bên cạnh đó, mỗi kiểu nhà sẽ có công thức tính diện tích xây dựng khác nhau. Để quá trình thi công diễn ra thuận lợi, vai trò của nhà thầu là rất quan trọng. Nếu bạn đang tìm kiếm một nhà thầu uy tín cho dự án của mình, hãy liên hệ ngay với VictoryCons. Chúng tôi cam kết mang đến biện pháp thi công tối ưu nhất, giúp công trình của bạn đạt chất lượng cao, đảm bảo tiến độ và tối ưu chi phí.

Tổng giám đốc - Dương Minh Trí

Với hơn 15 năm kinh nghiệm trong quản lý và triển khai các dự án xây dựng quy mô lớn, ông đã từng đảm nhận nhiều vị trí lãnh đạo chủ chốt như Trưởng Ban Quản lý Dự án, Giám đốc Điều hành, và Phó Tổng Giám đốc Phát triển Dự án tại Tập đoàn Đất Xanh. Kể từ khi gia nhập VictoryCons, Ông đã có những đóng góp xuất sắc và mang tính chiến lược để giúp công ty đạt được nhiều thành tựu vượt bậc.