20-3-2025

5/5 - (2 votes)

Hợp đồng tổng thầu đóng vai trò quan trọng trong lĩnh vực xây dựng, giúp xác định rõ trách nhiệm, nghĩa vụ và quyền lợi của các bên tham gia. Các loại hợp đồng tổng thầu được phân chia thành nhiều hình thức khác nhau dựa trên nội dung, tính chất của dự án. Trong bài viết này, VictoryCons sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về các loại hợp đồng này, từ đó đưa ra lựa chọn phù hợp nhất cho dự án của mình.

>>>> Xem thêm: Tổng thầu xây dựng là gì? A-Z các thông tin liên quan đến tổng thầu xây dựng

Mục lục bài viết

1. Các loại hợp đồng tổng thầu phổ biến

Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 37/2015/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Nghị định 50/2021/NĐ-CP, hợp đồng xây dựng được phân thành nhiều loại. Dựa trên tính chất và nội dung của dự án, có các loại hợp đồng tổng thầu phổ biến nhất hiện nay như sau:

1.1 Hợp đồng EPC (Engineering, Procurement, and Construction)

Hợp đồng tổng thầu EPC (Engineering, Procurement, and Construction) là loại hợp đồng mà tổng thầu chịu trách nhiệm hoàn toàn trong khâu thiết kế, cung ứng thiết bị, vật tư cho đến thi công xây dựng công trình. Hợp đồng EPC bao gồm tất cả các giai đoạn từ lập thiết kế, mua sắm vật tư, thiết bị đến triển khai thi công, hoàn thiện công trình, chạy thử, nghiệm thu và bàn giao cho chủ đầu tư.

Loại hợp đồng này thường được ưu tiên cho các dự án có tính chất phức tạp, yêu cầu kỹ thuật cao và cần đảm bảo sự thống nhất từ thiết kế đến thi công, vận hành. Trước khi quyết định sử dụng hợp đồng EPC, chủ đầu tư cần đánh giá kỹ lưỡng về mặt công nghệ, thời gian triển khai, tính đồng bộ của dự án và mức độ hiệu quả so với các hình thức hợp đồng khác, nhằm đảm bảo đạt được mục tiêu và yêu cầu đề ra.

Hợp đồng EPC (Engineering, Procurement, and Construction)

1.2 Hợp đồng chìa khóa trao tay (Turnkey Contract)

Hợp đồng chìa khóa trao tay (Lump Sum Turnkey) là hình thức hợp đồng trong đó tổng thầu đảm nhận toàn bộ quá trình thực hiện dự án, từ khảo sát thực tế, thiết kế cơ sở, thiết kế chi tiết, thi công xây dựng, lắp đặt hệ thống cơ điện, thậm chí cung cấp giải pháp nhà máy thông minh (Smart Factory) theo yêu cầu của chủ đầu tư.

Loại hợp đồng này đặc biệt phù hợp với những nhà đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm hoặc lần đầu tham gia vào lĩnh vực xây dựng. Nhờ vào hợp đồng chìa khóa trao tay, chủ đầu tư có thể giảm bớt áp lực quản lý dự án, tối ưu hóa chi phí và tiết kiệm thời gian, trong khi vẫn có thể theo dõi tổng quan từ phương án thiết kế đến thi công cũng như kiểm soát chi phí tổng thể của dự án.

1.3 Hợp đồng thiết kế – thi công (Design and Build)

Hợp đồng thiết kế – thi công (Design and Build) là loại hợp đồng trong đó tổng thầu chịu trách nhiệm toàn bộ quá trình từ thiết kế đến thi công xây dựng dự án. Thay vì chủ đầu tư phải làm việc với hai đơn vị riêng biệt (đơn vị thiết kế và đơn vị thi công), hợp đồng này giúp tích hợp cả hai giai đoạn vào một đơn vị duy nhất. Loại hợp đồng này giúp chủ đầu tư rút ngắn thời gian triển khai và tối ưu chi phí.

Khi áp dụng hợp đồng thiết kế – thi công, chủ đầu tư cần lưu ý lựa chọn tổng thầu có đủ năng lực thiết kế và thi công để đảm bảo chất lượng công trình. Ngoài ra, cần có điều khoản rõ ràng về phạm vi công việc, tiến độ, chi phí và bảo hành để tránh tranh chấp sau này. Việc giám sát và kiểm soát chất lượng trong suốt quá trình thực hiện cũng rất quan trọng nhằm đảm bảo công trình đáp ứng yêu cầu kỹ thuật và thẩm mỹ đề ra.

2. Bảng so sánh các loại hợp đồng tổng thầu

Như đã đề cập, mỗi loại hợp đồng tổng thầu đều có những đặc điểm riêng. Để giúp chủ đầu tư hiểu rõ hơn và đưa ra lựa chọn phù hợp, VictoryCons xin cung cấp bảng so sánh chi tiết các loại hợp đồng tổng thầu dưới đây.

Tiêu chí	Design & Build	EPC	Lump Sum Turnkey
Phạm vi công việc	Nhà thầu chịu trách nhiệm cả thiết kế và thi công.	Tổng thầu đảm nhận từ thiết kế, cung ứng thiết bị đến thi công.	Nhà thầu thực hiện toàn bộ các công đoạn từ thiết kế, xây dựng đến lắp đặt hệ thống, bàn giao công trình hoàn chỉnh.
Ưu điểm	– Giảm bớt một phần thời gian xử lý các thủ tục pháp lý. – Toàn bộ trách nhiệm của dự án thuộc về nhà thầu. – Nhà thầu có thể chủ động đề xuất giải pháp phù hợp khi gặp vấn đề trong quá trình triển khai.	– Giảm thiểu thời gian, chi phí và nguồn lực nhờ làm việc với một đơn vị tổng thầu. – Đảm bảo toàn bộ dự án tuân thủ đầy đủ các quy định pháp lý.- Xây dựng kế hoạch cụ thể ngay từ giai đoạn khởi động.	– Dự toán chi phí tổng thể được xác định ngay từ ban đầu. – Giúp tối ưu thời gian, chi phí và giảm bớt gánh nặng quản lý. – Thi công bám sát thiết kế, rút ngắn thời gian kiểm tra và nghiệm thu dự án.
Rủi ro đối với chủ đầu tư	– Do khối lượng công việc lớn, cần giám sát chặt chẽ, đòi hỏi chủ đầu tư có đủ năng lực để theo dõi và kiểm tra tiến độ. – Trong quá trình thi công, chi phí có thể phát sinh nếu chưa có kế hoạch tài chính chi tiết ngay từ đầu.	– Tổng thầu nắm quyền kiểm soát toàn bộ dự án, điều này có thể khiến chủ đầu tư gặp rủi ro về ngân sách và tiến độ, đặc biệt với các công trình quy mô lớn. – Yêu cầu tổng thầu phải có tiềm lực tài chính vững mạnh và khả năng quản lý dự án lớn một cách hiệu quả.	– Chủ đầu tư ít có cơ hội can thiệp vào quá trình thực hiện. – Nếu có sai sót hoặc chi phí phát sinh, việc điều chỉnh hợp đồng sẽ gặp nhiều khó khăn.
Trường hợp nên áp dụng	Hình thức này phù hợp khi chủ đầu tư có đủ chuyên môn để giám sát và đánh giá công việc của nhà thầu.	Chỉ khả thi nếu chủ đầu tư có kiến thức sâu về máy móc, dây chuyền sản xuất và các yêu cầu kỹ thuật, từ đó có thể theo dõi, kiểm tra và nghiệm thu công trình do nhà thầu EPC thực hiện.	Có thể áp dụng cho nhiều loại dự án, miễn là chủ đầu tư và nhà thầu thống nhất rõ ràng về phạm vi công việc và chi phí ngay từ đầu.
Tiêu chí lựa chọn tổng thầu	– Đảm bảo đội ngũ thiết kế và thi công là những chuyên gia. – Sở hữu nguồn nhân lực dồi dào, đáp ứng tiến độ dự án. – Có khả năng điều phối linh hoạt khi dự án có thay đổi.	– Nhà thầu sở hữu năng lực tài chính vững mạnh. – Hiểu biết sâu về thiết bị và công nghệ sản xuất. – Cam kết chất lượng thi công với chính sách bảo hành minh bạch.	– Tổng thầu uy tín, có kinh nghiệm triển khai nhiều dự án lớn. – Quản lý ngân sách hiệu quả, tránh phát sinh chi phí ngoài kế hoạch. – Đội ngũ thi công và kỹ thuật có trình độ cao.

3. Quy định pháp luật liên quan đến các loại hợp đồng tổng thầu

Theo khoản 35 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, tổng thầu xây dựng là đơn vị ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư để thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc của dự án đầu tư xây dựng. Vì vậy, các loại hợp đồng tổng thầu có thể hiểu là thỏa thuận giữa nhà thầu và chủ đầu tư về việc nhận thầu một phần hoặc toàn bộ quá trình thi công công trình, hạng mục công trình theo thiết kế đã được phê duyệt.

Theo khoản 3 Điều 6 Nghị định 37/2015/NĐ-CP, các loại hợp đồng tổng thầu có giá trị pháp lý cao và ràng buộc các bên liên quan như sau:

Hợp đồng có hiệu lực là căn cứ pháp lý quan trọng mà cả bên giao thầu, bên nhận thầu và các bên liên quan phải tuân thủ.
Khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng là cơ sở pháp lý chính để giải quyết. Nếu hợp đồng chưa quy định rõ, tranh chấp sẽ được xử lý theo pháp luật hiện hành.
Các cơ quan nhà nước, đơn vị kiểm tra, cấp vốn hoặc thanh tra phải căn cứ vào nội dung hợp đồng để thực hiện chức năng, không xâm phạm quyền lợi hợp pháp của các bên.

>>>> Xem thêm: Biện pháp thi công là gì? Các bước lập biện pháp thi công

Quy định pháp luật liên quan đến các loại hợp đồng tổng thầu

4. Những rủi ro nào có thể gặp phải khi sử dụng hợp đồng tổng thầu?

Các loại hợp đồng tổng thầu là cơ sở pháp lý quan trọng để xác định trách nhiệm của các bên, nhưng nếu nhà thầu không thực hiện đúng cam kết, chủ đầu tư có thể đối mặt với một số rủi ro:

Tiến độ không đảm bảo: Trong nhiều trường hợp, nhà thầu không thể hoàn thành dự án đúng thời gian quy định, gây ảnh hưởng đến kế hoạch và ngân sách của chủ đầu tư.
Chất lượng công trình không đạt yêu cầu: Một số dự án gặp vấn đề về chất lượng thi công, dẫn đến phát sinh thêm chi phí sửa chữa sau khi công trình đưa vào sử dụng.
Rủi ro trong quá trình quản lý: Nếu không có cơ chế kiểm soát chặt chẽ, chủ đầu tư có thể gặp khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp hoặc xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình thi công.

Những rủi ro nào có thể gặp phải khi sử dụng hợp đồng tổng thầu?

Để hạn chế rủi ro, chủ đầu tư nên lựa chọn tổng thầu uy tín, có kinh nghiệm và năng lực phù hợp. Đồng thời, hợp đồng cần được soạn thảo chặt chẽ với các điều khoản rõ ràng nhằm bảo vệ quyền lợi đôi bên và đảm bảo dự án được triển khai theo kế hoạch.

5. VictoryCons – Tổng thầu xây dựng uy tín hàng đầu Việt Nam

Hướng đến mục tiêu trở thành đơn vị tổng thầu hàng đầu tại Việt Nam, VictoryCons không ngừng nâng cao năng lực, đặc biệt trong các dự án có quy mô lớn, đòi hỏi kỹ thuật cao và tính thẩm mỹ theo tiêu chuẩn quốc tế. Công ty đã đầu tư mạnh vào đội ngũ kỹ sư chuyên môn cao, trang bị hệ thống máy móc hiện đại và ứng dụng các công nghệ tiên tiến như BIM, EVM trong quản lý thi công.

Với hơn 14 năm kinh nghiệm trong ngành, VictoryCons đã khẳng định vị thế qua nhiều dự án trải dài từ Bắc tới Nam. Công ty đảm nhận vai trò tổng thầu Design and Build cho nhiều công trình tiêu biểu như ECO Xuân Lái Thiêu, Luxcity Cẩm Phả, Gem Sky World, Viva Plaza, Marina Tower, LDG Sky, Regal Legend, Saigon Gateway, Cara River Park,…

Tối ưu thời gian: Giảm thiểu các xung đột giữa thiết kế và thi công, hạn chế các thay đổi phát sinh, giúp công trình được triển khai và vận hành đúng yêu cầu của chủ đầu tư.
Tiết kiệm chi phí đầu tư: Kiểm soát dự án hiệu quả thông qua một đầu mối quản lý giàu kinh nghiệm, đưa ra các giải pháp tối ưu để giảm chi phí phát sinh.
Đảm bảo chất lượng: Tăng tính liên kết giữa các khâu từ thiết kế, xin phép xây dựng đến thi công và hoàn công, đảm bảo công trình đạt tiêu chuẩn chất lượng, bàn giao đúng tiến độ.
Chủ động thiết kế, đẩy nhanh tiến độ: Hạn chế sự chờ đợi trong phối hợp với các đơn vị thiết kế riêng lẻ, đồng thời giảm thời gian quản lý nhiều gói thầu nhỏ lẻ, giúp công trình thi công liên tục và hiệu quả.

Các loại hợp đồng tổng thầu đều có những ưu điểm và rủi ro riêng, đòi hỏi chủ đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng dựa trên quy mô, tính chất dự án và khả năng quản lý của mình. Nếu bạn đang tìm kiếm giải pháp tối ưu cho công trình của mình, VictoryCons sẵn sàng hỗ trợ với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng!

>>>> Tham khảo: 6 Bước trong quy trình xây dựng dự án bất động sản

Tổng giám đốc - Dương Minh Trí

Với hơn 15 năm kinh nghiệm trong quản lý và triển khai các dự án xây dựng quy mô lớn, ông đã từng đảm nhận nhiều vị trí lãnh đạo chủ chốt như Trưởng Ban Quản lý Dự án, Giám đốc Điều hành, và Phó Tổng Giám đốc Phát triển Dự án tại Tập đoàn Đất Xanh. Kể từ khi gia nhập VictoryCons, Ông đã có những đóng góp xuất sắc và mang tính chiến lược để giúp công ty đạt được nhiều thành tựu vượt bậc.

Tin tức khác