Trình tự thực hiện dự án đầu tư Bất động sản

Đầu tư dự án bất động sản không đơn giản là mua đất và xây dựng, mà đòi hỏi một quy trình chặt chẽ từ nghiên cứu thị trường, hoàn thiện pháp lý, triển khai thi công đến bàn giao và vận hành. Hiểu rõ trình tự thực hiện đầu tư dự án bất động sản sẽ giúp giảm thiểu rủi ro, tối ưu hóa vốn đầu tư và đảm bảo lợi nhuận cao nhất.  Trong bài viết này, VictoryCons sẽ hướng dẫn bạn Trình tự thực hiện đầu tư dự án Bất động sản thành công.

Trình tự thực hiện dự án đầu tư Bất động sản

Dự án bất động sản được đề cập trong bài viết bao gồm tất cả các nguồn vốn đầu tư, ngoại trừ vốn ngân sách nhà nước. Đặc biệt, phạm vi dự án tập trung vào nhà ở thương mại, bao gồm các loại hình như chung cư, khu đô thị và phân lô bán nền, đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị và mở rộng quỹ nhà ở trên thị trường.

Giai đoạn 1: Nghiên cứu và chuẩn bị đầu tư

• Nghiên cứu thị trường bất động sản

Trước khi bắt đầu đầu tư dự án bất động sản, nhà đầu tư cần đánh giá thị trường để xác định tiềm năng phát triển.

Vĩ mô:

– Tình hình kinh tế:

Phân tích GDP, lạm phát, lãi suất, dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước tác động đến thị trường bất động sản.

– Tình hình thị trường bất động sản khu vực:

Xác định mức độ phát triển, xu hướng cung – cầu, tốc độ đô thị hóa và sự hấp dẫn của khu vực.

– Chính sách:

Cập nhật các quy định pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư và các chính sách hỗ trợ từ nhà nước như ưu đãi thuế, quy hoạch vùng.

– Cơ sở hạ tầng:

Đánh giá sự phát triển của hệ thống giao thông, điện, nước, viễn thông, tiện ích công cộng trong khu vực.

Vi mô:

– Phân khúc sản phẩm phù hợp:

Xác định loại hình bất động sản tiềm năng như nhà phố, chung cư, khu đô thị, đất nền.

– Giá bán:

Phân tích giá trung bình trong khu vực, xu hướng tăng trưởng giá và mức độ cạnh tranh.

– Đối thủ cạnh tranh:

Đánh giá các dự án cùng phân khúc, phân tích điểm mạnh – yếu của đối thủ.

– Thị hiếu khách hàng:

Xác định nhu cầu của người mua, xu hướng tiêu dùng, khả năng tài chính và mức độ hấp dẫn của sản phẩm.

• Tìm kiếm quỹ đất/dự án phù hợp

Tìm kiếm quỹ đất/dự án phù hợp là bước quan trọng trong quá trình đầu tư bất động sản, đảm bảo tính khả thi và tiềm năng phát triển của dự án. Quỹ đất được lựa chọn cần đáp ứng các tiêu chí sau:

– Đủ điều kiện để lập dự án:

Đất có sổ đỏ/sổ hồng hợp lệ, không vướng tranh chấp, không thuộc diện quy hoạch treo hoặc bị hạn chế xây dựng.

– Đảm bảo phù hợp với nghiên cứu thị trường:

Vị trí thuận lợi, tiềm năng phát triển cao, đáp ứng đúng phân khúc khách hàng mục tiêu.

• Phân tích hiệu quả dự án đầu tư (FS – Feasibility Study)

Phân tích hiệu quả dự án đầu tư (FS – Feasibility Study) là bước quan trọng giúp đánh giá tính khả thi và tiềm năng phát triển của dự án trước khi triển khai thực tế. Quá trình này bao gồm các nội dung chính như sau:

– Xây dựng các kịch bản dự án:

Đánh giá các phương án phát triển, dự báo rủi ro và lợi nhuận dựa trên các yếu tố thị trường, pháp lý và tài chính.

– Chiến lược tiếp thị / Marketing:

Xác định phương thức quảng bá, phân phối sản phẩm và tiếp cận khách hàng mục tiêu để tối đa hóa doanh thu.

– Kế hoạch kinh doanh:

Lập kế hoạch chi tiết về mô hình vận hành, quy trình bán hàng và chiến lược cạnh tranh trên thị trường.

– Nhu cầu vốn, kế hoạch huy động tài chính:

Xác định tổng mức đầu tư, dòng tiền cần thiết và các nguồn tài trợ khả thi như vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng hoặc kêu gọi đầu tư.

– Kế hoạch thực hiện dự án:

Đề ra lộ trình triển khai chi tiết từ giai đoạn chuẩn bị, thi công đến bàn giao và vận hành, đảm bảo dự án được thực hiện đúng tiến độ và hiệu quả.

Việc thực hiện Feasibility Study giúp chủ đầu tư có cái nhìn tổng quan về dự án, hạn chế rủi ro và tối ưu hóa các nguồn lực trước khi đưa ra quyết định đầu tư chính thức.

• Đơn vị dịch vụ hỗ trợ cho toàn bộ giai đoạn này: Tư vấn đầu tư

Cung cấp phân tích chuyên sâu về thị trường, tài chính và chiến lược triển khai, giúp chủ đầu tư đưa ra quyết định chính xác, giảm thiểu rủi ro và tối ưu lợi nhuận.

Giai đoạn 2: Thực hiện đầu tư

Giai đoạn thực hiện đầu tư là bước quan trọng trong quá trình triển khai đầu tư dự án bất động sản, từ việc đưa quỹ đất vào doanh nghiệp, hoàn thiện các thủ tục pháp lý, thi công xây dựng cho đến chiến lược kinh doanh và bán hàng. Đây là giai đoạn quyết định đến sự thành công của dự án, đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa chủ đầu tư, các đơn vị thi công và đội ngũ quản lý pháp lý.

• Đưa quỹ đất, dự án vào doanh nghiệp

Bước đầu tiên trong giai đoạn thực hiện đầu tư là đảm bảo quỹ đất hoặc dự án được chuyển giao hợp lệ vào doanh nghiệp, giúp chủ đầu tư có quyền sử dụng hợp pháp để triển khai dự án.

– Mua đất:

Chủ đầu tư mua trực tiếp từ cá nhân hoặc tổ chức có quyền sử dụng đất.

– Đấu giá đất:

Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước tổ chức.

– Đấu thầu dự án:

Tham gia đấu thầu các dự án phát triển do nhà nước hoặc doanh nghiệp khác mở bán.

– Chuyển nhượng dự án:

Nhận chuyển nhượng lại dự án từ chủ đầu tư khác đã hoàn thành các thủ tục pháp lý ban đầu.

– M&A hoặc hợp tác theo mô hình BCC:

Hợp tác với đối tác theo hình thức sáp nhập, mua lại hoặc hợp tác kinh doanh theo hợp đồng BCC (Business Cooperation Contract).

• Pháp lý dự án

Hoàn thiện pháp lý là một bước không thể thiếu để đảm bảo dự án có thể triển khai hợp pháp. Các thủ tục pháp lý bao gồm:

– Lập và phê duyệt Đồ án đầu tư:

– Điều chỉnh quy hoạch chi tiết nếu cần thiết để phù hợp với định hướng phát triển của khu vực.

– Chấp thuận chủ trương đầu tư và quy hoạch: Xác nhận tính hợp lệ của dự án với các cơ quan quản lý nhà nước.

– Giao đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính: Đảm bảo quyền sử dụng đất hợp pháp và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế, phí liên quan.

– Xin cấp giấy phép xây dựng: Hoàn tất thủ tục xin phép để có thể tiến hành xây dựng hợp pháp.

• Tư vấn thiết kế

Trong quá trình thực hiện đầu tư dự án bất động sản, tư vấn thiết kế là một bước diễn ra song song với giai đoạn pháp lý dự án. Nếu thiết kế không đồng bộ với các yêu cầu pháp lý, dự án có thể gặp khó khăn trong quá trình cấp phép hoặc điều chỉnh.

– Thiết kế sơ bộ: Xây dựng bản vẽ tổng thể, xác định bố cục và công năng của dự án.

– Thiết kế quy hoạch: Đảm bảo phù hợp với quy hoạch tổng thể khu vực, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất.

– Thiết kế triển khai: Cụ thể hóa bản vẽ kỹ thuật thi công, giúp đơn vị thi công thực hiện đúng theo kế hoạch.

• Triển khai thi công

Triển khai thi công dự án là giai đoạn quan trọng, quyết định đến chất lượng, tiến độ và sự an toàn của công trình. Quá trình này bao gồm các hạng mục chính sau:

– Thi công cọc, móng, hầm:

Xây dựng nền móng vững chắc để đảm bảo khả năng chịu tải của công trình.

– Thi công khung Bê tông cốt thép:

Đổ cột, dầm, sàn để tạo kết cấu chịu lực chính.

– Thi công hoàn thiện: Lát sàn, sơn tường, lắp đặt cửa, hệ thống chiếu sáng, nội thất cơ bản.

– Thi công cơ điện (MEP):

Lắp đặt hệ thống điện, nước, điều hòa không khí, phòng cháy chữa cháy.

– Hạ tầng, cảnh quan, tiện ích:

Xây dựng hệ thống đường nội khu, cây xanh, công viên, khu vui chơi, hệ thống cấp thoát nước.

• Triển khai kinh doanh

Khi dự án bước vào giai đoạn thi công, triển khai kinh doanh là yếu tố then chốt quyết định hiệu quả thương mại của dự án. Các bước chính bao gồm:

– Xây dựng công cụ, tài liệu bán hàng:

Bao gồm sale kit, nhà mẫu, brochure, video quảng bá.

– Chiến dịch marketing & PR:

Triển khai quảng cáo, truyền thông để thu hút khách hàng tiềm năng.

– Triển khai bán hàng:

Xây dựng đội ngũ tư vấn, chăm sóc khách hàng, tổ chức sự kiện mở bán.

• Các đơn vị dịch vụ

Giai đoạn này đòi hỏi sự tham gia của nhiều đơn vị chuyên môn để đảm bảo tính pháp lý, chất lượng thi công và hiệu quả kinh doanh:

– Tư vấn pháp lý: Hỗ trợ các thủ tục pháp lý, giấy phép đầu tư, xây dựng.

– Tư vấn thiết kế: Lập kế hoạch thiết kế tổng thể và chi tiết.

– Triển khai kinh doanh & bán hàng: Tổ chức chiến lược tiếp thị, quảng bá và phân phối sản phẩm.

– Tư vấn quản lý dự án: Giám sát tiến độ, chất lượng và ngân sách.

– Tư vấn giám sát: Đảm bảo công trình thi công đúng thiết kế và tiêu chuẩn kỹ thuật.

– Tổng thầu thi công: Triển khai toàn bộ quá trình thi công xây dựng.

Giai đoạn 3: Kết thúc đầu tư

Giai đoạn kết thúc đầu tư là bước cuối cùng trong quá trình phát triển dự án bất động sản, đánh dấu việc hoàn thiện công trình, bàn giao cho cư dân và chuyển giao quản lý vận hành. Đây là giai đoạn quan trọng nhằm đảm bảo dự án vận hành đúng tiêu chuẩn, tuân thủ các quy định pháp lý và duy trì giá trị lâu dài.

• Nghiệm thu và bàn giao

Giai đoạn nghiệm thu và bàn giao đảm bảo công trình đạt tiêu chuẩn chất lượng và vận hành ổn định.

– Nghiệm thu công trình với cơ quan chức năng

Kiểm tra chất lượng xây dựng và hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án.

– Bàn giao nhà và sổ hồng cho cư dân

Hoàn tất bàn giao nhà và cấp sổ hồng cho cư dân.

– Bàn giao hạ tầng kỹ thuật cho địa phương

Chuyển giao hạ tầng giao thông, tiện ích và kỹ thuật.

– Bàn giao quỹ bảo trì & quyền quản lý cho Ban QTCC

Chuyển giao quỹ bảo trì và quyền vận hành tòa nhà.

• Đơn vị tham gia

Đơn vị vận hành quản lý tòa nhà

Trong suốt các giai đoạn từ nghiên cứu thị trường, thực hiện đầu tư, thi công, triển khai kinh doanh đến nghiệm thu và bàn giao, Nhà phát triển dự án có thể thực hiện thay Nhà đầu tư  và Chủ đầu tư. Đây là xu hướng phổ biến giúp tối ưu hóa quy trình phát triển, vận hành và khai thác dự án một cách chuyên nghiệp, hiệu quả hơn.

Với kinh nghiệm chuyên sâu trong lĩnh vực xây dựng và phát triển dự án bất động sản, VictoryCons sẽ  giúp CĐT/NĐT tối ưu lợi nhuận và nâng cao hiệu quả dự án.

Liên hệ ngay cho VictoryCons để được tư vấn phát triển dự án!

Infographic tóm tắt bài viết: