Xây dựng chung cư cho thuê | Chi phí và quy trình chi tiết

Xây dựng chung cư cho thuê không chỉ đòi hỏi sự đầu tư về tài chính mà còn phải tuân thủ các quy định nghiêm ngặt về pháp lý, an toàn và môi trường. Chi phí xây dựng sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, thiết kế và vật liệu xây dựng. Để nắm rõ quy trình và các yếu tố chi phí, hãy cùng VictoryCons tìm hiểu thêm.

>>>> Xem thêm: Tổng thầu xây dựng là gì? Tổng thầu xây dựng nào uy tín?

1. Căn cứ pháp luật khi xây dựng chung cư

Để đảm bảo việc xây chung cư diễn ra đúng quy định và an toàn, cần tuân thủ chặt chẽ các căn cứ pháp luật hiện hành. Dưới đây là những yếu tố pháp lý quan trọng mà nhà đầu tư và nhà thầu cần nắm rõ khi thực hiện dự án xây dựng nhà chung cư.

1.1. Điều kiện đầu tư xây dựng nhà chung cư

Theo quy định hiện hành, nhà đầu tư cần đáp ứng các điều kiện sau để xây dựng nhà chung cư:

• Quyền sử dụng đất hợp pháp: Chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất.
• Năng lực tài chính: Đảm bảo nguồn vốn thực hiện dự án theo quy định tại Điều 19, Luật Nhà ở 2014.
• Phê duyệt dự án: Dự án phải được các cơ quan có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt.

1.2. Thủ tục xây dựng nhà chung cư

Các bước thực hiện thủ tục xây dựng nhà chung cư bao gồm:

• Chuẩn bị và nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng tại cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng.
• Thẩm định thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật.
• Sau khi được cấp phép, thực hiện đăng ký khởi công theo quy định tại Luật Xây dựng 2014 và Nghị định 15/2021/NĐ-CP.

1.3. Kết cấu xây dựng nhà chung cư cần đáp ứng những quy chuẩn kỹ thuật nào?

Kết cấu của xây nhà chung cư phải đảm bảo các quy chuẩn kỹ thuật, bao gồm:

• An toàn chịu lực: Tuân thủ các tiêu chuẩn như QCVN 02:2009/BXD.
• Phòng cháy chữa cháy: Thực hiện theo các quy định của TCVN 3890:2009.
• Độ bền công trình: Đảm bảo tuổi thọ và an toàn sử dụng lâu dài theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia.

2. Các loại hình xây dựng chung cư phổ biến hiện nay

Các loại hình xây chung cư phổ biến hiện nay bao gồm:

• Chung cư cao cấp (Hạng A): Thiết kế sang trọng, nằm ở vị trí trung tâm, đi kèm các tiện ích cao cấp như hồ bơi, phòng gym, trung tâm thương mại.
• Chung cư trung cấp (Hạng B): Có tiện ích cơ bản, vị trí thuận tiện, thiết kế hiện đại, phù hợp với các gia đình có thu nhập trung bình khá.
• Chung cư bình dân (Hạng C): Giá thành thấp, tiện ích hạn chế, thường ở xa trung tâm thành phố, dành cho người có thu nhập thấp.
• Chung cư mini: Diện tích nhỏ, ít tiện ích chung, phù hợp với sinh viên hoặc người độc thân.
• Officetel (Office + Hotel): Loại hình kết hợp giữa văn phòng làm việc và căn hộ, thích hợp cho doanh nhân hoặc freelancer cần không gian linh hoạt.
• Shophouse chung cư: Nằm ở tầng trệt, kết hợp giữa không gian sinh sống và kinh doanh, mang lại cơ hội sinh lời cao.
• Penthouse và Duplex: Các căn hộ cao cấp ở tầng thượng hoặc thông tầng, diện tích rộng, thiết kế đẳng cấp, thường dành cho người có thu nhập cao.
• Căn hộ dịch vụ (Serviced Apartment): Được trang bị đầy đủ nội thất và các dịch vụ quản lý, thích hợp cho người nước ngoài hoặc chuyên gia làm việc ngắn hạn.

3. Chi phí dự án chung cư bao gồm những gì?

Dự án chung cư bao gồm nhiều loại chi phí, được chia thành các hạng mục chính như sau:

• Chi phí đất:
  • Đất sạch, đầy đủ pháp lý: Giá đất khá cao, định giá theo phương pháp quốc tế (CBRE, JLL).
  • Đất tư nhân chưa đóng phí sử dụng: Giá mềm hơn nhưng nhiều rủi ro về pháp lý và quy hoạch.
  • Đất nhà nước: Đấu giá hoặc chuyển đổi từ đất công, giá cả và rủi ro biến động.
• Chi phí xây dựng:
  • Cọc: Chiếm 1-2% tổng chi phí xây dựng.
  • Móng và hầm: 10-15%.
  • Phần thân: 15-20% (khoảng 2.3 triệu/m²).
  • Hoàn thiện bên ngoài: 17-25%.
  • M&E và PCCC: 10-15%.
  • Hoàn thiện nội thất: 12-17%.
  • Cảnh quan: 10%.
  • Hạng mục phụ trợ đặc biệt: 5-10%.
• Chi phí chuyên gia:
  • Nghiên cứu thị trường: Nhỏ, không phổ biến.
  • Thiết kế: 2-4% chi phí xây dựng.
  • Pháp lý: 2-3% chi phí đất và xây dựng.
• Chi phí quản lý:
  • Trực tiếp (quản lý dự án, pháp lý, thiết kế): 2-3%.
  • Gián tiếp (ban lãnh đạo, hành chính): 2-3%.
• Chi phí Sale – Marketing: Chiếm 6-7% doanh thu.
• Chi phí tài chính, đầu tư, kiểm toán: Khoảng 0.5% doanh thu.

Tổng chi phí phụ trợ như quản lý, marketing, chuyên gia chiếm khoảng 15-20% tổng giá thành dự án. Giá bán chung cư cuối cùng bao gồm tất cả các khoản trên cộng với lợi nhuận và VAT 10%, tạo nên mức giá từ 16-200 triệu/m² tùy vị trí.

>>>> Tham khảo ngay: Chi phí xây dựng chung cư 25 tầng là bao nhiêu?

4. Cách tính giá xây chung cư

Để tính giá thành xây chung cư, việc xác định chi phí chi tiết từ các yếu tố như vật liệu, lao động, máy móc và thiết kế là rất quan trọng. Dưới đây là các bước cụ thể giúp tính toán chính xác giá thành xây dựng nhà chung cư:

• Xác định diện tích xây dựng nhà chung cư: Đầu tiên, bạn cần xác định diện tích xây dựng, bao gồm diện tích trệt, các lầu và mái. Diện tích này là căn cứ quan trọng để tính giá thành xây nhà chung cư.
• Xác định chi phí vật liệu xây dựng: Tiếp theo, tính toán khối lượng các vật liệu như xi măng, thép, gạch, đá, cát, sắt, sơn, v.v. Đây là căn cứ để tính chi phí nguyên vật liệu cho dự án.
• Xác định chi phí lao động: Tính toán số lượng nhân công tham gia vào việc xây dựng nhà chung cư và xác định các chi phí liên quan như lương, phụ cấp, bảo hiểm xã hội (BHXH), bảo hiểm y tế (BHYT), bảo hiểm thất nghiệp (BHTN), nếu có.
• Xác định chi phí máy móc và thiết bị: Chi phí máy móc cần thiết cho việc xây dựng nhà chung cư bao gồm các loại thiết bị như xe nâng, máy xúc, máy kéo, máy cắt, máy dầm, máy hàn, máy khoan, v.v.
• Xác định chi phí thiết kế và giám sát công trình: Các chi phí này bao gồm dịch vụ thiết kế, giám sát thi công, phê duyệt dự án và các chi phí giám sát trong quá trình thi công.
• Xác định một số loại chi phí khác: Ngoài các chi phí trên, còn có các khoản chi phí khác như văn phòng phẩm, chi phí đi lại, chi phí chậm tiến độ hoặc các khoản chi phí ngoài dự tính.
• Tổng hợp tất cả các chi phí và tính giá thành xây dựng nhà chung cư: Cuối cùng, tổng hợp tất cả các chi phí trên và chia cho diện tích xây dựng để tính ra giá thành xây dựng mỗi m2 diện tích của chung cư.

5. Cách dự đoán tiến độ xây dựng của một dự án chung cư

Để dự đoán tiến độ xây dựng của một dự án chung cư phải dựa vào quy trình xây dựng chung cư chi tiết, phân tích kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ thi công, từ việc xác định nguyên nhân chậm tiến độ cho đến việc tính toán thời gian hoàn thành từng giai đoạn thi công. Dưới đây là các bước cơ bản để dự đoán chính xác tiến độ xây dựng của dự án chung cư:

• Chậm tiến độ trong các dự án chung cư có thể xuất phát từ nguyên nhân khách quan như vướng mắc pháp lý hoặc nguyên nhân chủ quan như chủ đầu tư cố tình kéo dài thời gian để tận dụng dòng tiền từ khách hàng, đặc biệt là trong giai đoạn hoàn thiện.
• Để dự đoán tiến độ, cần phân tích các giai đoạn thi công như thi công cọc (2-3 tháng), móng và hầm (2-3 tháng), thi công phần thân (3 tuần mỗi tầng đối với tầng thương mại và 5-7 ngày mỗi tầng đối với khối tháp) và phần hoàn thiện (6-9 tháng).
• Với một tòa nhà chung cư 30 tầng, 2 tầng hầm và 2 tầng thương mại, thời gian thi công ước tính khoảng 22 tháng, gồm 2 tháng cho thi công cọc, 3 tháng cho thi công hầm, 1.5 tháng cho tầng thương mại và 6.5 tháng cho các tầng nổi.
• Theo quy định pháp lý, hợp đồng mua bán chỉ có thể ký khi hoàn thành xong móng. Vì vậy, việc ký hợp đồng mua bán vào thời điểm hoàn thành móng sẽ kéo dài thêm khoảng 1.5 năm để có thể bàn giao nhà cho khách hàng.
• Dựa vào số tầng của tòa nhà, ta có thể dự đoán thời gian hoàn thành. Với tòa nhà 30 tầng, thời gian xây dựng ước tính khoảng 2 năm, còn tòa nhà 20 tầng sẽ mất khoảng 1.5 năm để hoàn thành.

6. Lưu ý để tối ưu chi phí xây chung cư

Dưới đây là những lưu ý để tối ưu chi phí khi xây chung cư:

• Chọn lựa vị trí đất phù hợp với giá cả hợp lý, tránh khu vực quá đắt đỏ nhưng vẫn đảm bảo thuận tiện cho giao thông và sinh sống.
• Áp dụng công nghệ xây dựng hiện đại để giảm thời gian thi công và chi phí nhân công.
• Đưa ra kế hoạch sử dụng vật liệu tiết kiệm nhưng vẫn đảm bảo chất lượng công trình, tránh sử dụng vật liệu quá đắt đỏ hoặc không cần thiết.
• Lựa chọn các nhà thầu có kinh nghiệm, uy tín để đảm bảo chất lượng công trình và giảm thiểu các chi phí phát sinh.
• Tối ưu hóa thiết kế kiến trúc để giảm diện tích xây dựng không cần thiết mà vẫn đảm bảo tính thẩm mỹ và công năng của chung cư.
• Sử dụng giải pháp năng lượng tiết kiệm như hệ thống điện năng lượng mặt trời, để giảm chi phí vận hành lâu dài.
• Điều chỉnh các yêu cầu pháp lý để hạn chế các khoản chi phí phát sinh không cần thiết như giấy phép xây dựng và kiểm tra an toàn.
• Giảm thiểu rủi ro về sự thay đổi thiết kế trong suốt quá trình thi công để tránh phát sinh chi phí không đáng có.
• Đầu tư vào hệ thống quản lý và giám sát công trình để đảm bảo các giai đoạn thi công diễn ra đúng tiến độ, tránh lãng phí thời gian và chi phí.

7. Công ty xây dựng chung cư cho thuê tại TPHCM

Khi tìm hiểu dự án xây chung cư tại TPHCM, việc lựa chọn đối tác uy tín là yếu tố quyết định sự thành công của dự án. VictoryCons tự hào với đội ngũ kỹ sư giàu kinh nghiệm, luôn áp dụng công nghệ tiên tiến trong thi công. Công ty cam kết mang đến những công trình chất lượng, đúng tiến độ và đạt tiêu chuẩn quốc tế.

Với hơn 10 năm hoạt động trong ngành, VictoryCons đã thực hiện thành công nhiều dự án chung cư cho thuê tại TP.HCM, mang lại giá trị lớn cho các chủ đầu tư. Kinh nghiệm của công ty trong việc xử lý các tình huống phát sinh trong xây dựng và quản lý dự án là điểm mạnh giúp công ty luôn duy trì sự ổn định và hiệu quả cao.

VictoryCons đã xây dựng và triển khai hàng loạt dự án chung cư cho thuê nổi bật tại các khu vực trung tâm TP.HCM. Các dự án này không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở mà còn mang lại không gian sống tiện nghi, hiện đại cho cư dân. Sự đa dạng trong các dự án của công ty chứng tỏ khả năng thích ứng với nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường.

So với các đối thủ trong ngành, VictoryCons có lợi thế về khả năng tối ưu chi phí và quản lý dự án hiệu quả, giúp tiết kiệm chi phí nhưng vẫn giữ được chất lượng công trình. Công ty cũng chú trọng đến việc cung cấp dịch vụ hậu mãi xuất sắc, đảm bảo sự hài lòng của khách hàng và cư dân sau khi hoàn thành dự án.

Xây chung cư cho thuê là một dự án đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng từ khâu quy hoạch, lựa chọn đơn vị thi công cho đến việc tính toán chi phí và tuân thủ các quy định pháp lý. Việc hiểu rõ các yếu tố này sẽ giúp đảm bảo sự thành công cho dự án. Nếu thắc mắc về quy trình và chi phí, hãy liên hệ với VictoryCons để được tư vấn chi tiết.

Tổng giám đốc - Dương Minh Trí

Với hơn 15 năm kinh nghiệm trong quản lý và triển khai các dự án xây dựng quy mô lớn, ông đã từng đảm nhận nhiều vị trí lãnh đạo chủ chốt như Trưởng Ban Quản lý Dự án, Giám đốc Điều hành, và Phó Tổng Giám đốc Phát triển Dự án tại Tập đoàn Đất Xanh. Kể từ khi gia nhập VictoryCons, Ông đã có những đóng góp xuất sắc và mang tính chiến lược để giúp công ty đạt được nhiều thành tựu vượt bậc.