PHÂN BIỆT NHÀ ĐẦU TƯ, CHỦ ĐẦU TƯ VÀ NHÀ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN

Trong lĩnh vực bất động sản, ba khái niệm Nhà đầu tư, Chủ đầu tư và Nhà phát triển dự án thường bị nhầm lẫn. Dù cùng tham gia vào quá trình phát triển một dự án bất động sản, nhưng mỗi bên lại có vai trò, chức năng và trách nhiệm hoàn toàn khác nhau. Việc hiểu rõ sự khác biệt giữa ba đối tượng này giúp tối ưu hóa quá trình đầu tư và triển khai dự án một cách hiệu quả. Bài viết này sẽ tập trung vào các dự án nhà ở thương mại (chung cư, khu đô thị, khu dân cư, phân lô bán nền) và các nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước.

1. Nhà đầu tư là ai?

Theo Điều 3 Luật Đầu tư 2020, Nhà đầu tư được định nghĩa là tổ chức hoặc cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, bao gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Hiểu theo cách đơn giản hơn, Nhà đầu tư là cá nhân, doanh nghiệp hoặc tổ chức bỏ vốn đầu tư vào một dự án hoặc lĩnh vực cụ thể với mục tiêu thu về lợi ích kinh tế, trong đó lợi nhuận tài chính thường là yếu tố quan trọng nhất.

Chủ đầu tư là ai?

Chủ đầu tư là tổ chức đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật để thực hiện dự án bất động sản. Theo Điều 35 Luật Nhà ở 2023, một đơn vị muốn trở thành Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng các tiêu chí sau: có chức năng kinh doanh bất động sản, có vốn chủ sở hữu theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, trong đó không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án nhỏ hơn 20ha và không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án lớn hơn 20ha.

Ngoài ra, Chủ đầu tư phải có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của Luật Đất đai và có năng lực, kinh nghiệm để triển khai dự án đầu tư nhà ở. Những điều kiện này nhằm đảm bảo Chủ đầu tư có đầy đủ năng lực tài chính, pháp lý và kinh nghiệm để triển khai dự án một cách hiệu quả và tuân thủ đúng quy định của pháp luật.

Nhà phát triển dự án là ai?

Nhà Phát triển dự án là đơn vị có đầy đủ chức năng, năng lực và kinh nghiệm trong việc phát triển các dự án nhà ở thương mại. Với khả năng quản lý toàn diện, Nhà Phát triển dự án có đủ mối quan hệ và chuyên môn để giải quyết mọi vướng mắc trong quá trình triển khai, đảm bảo 100% dự án được phát triển thành công. Trong thực tế, Nhà Phát triển dự án có thể hợp tác với Nhà đầu tư hoặc Chủ đầu tư để thực hiện toàn bộ hoặc một phần công việc trong quá trình đầu tư bất động sản, tùy theo thỏa thuận giữa các bên.

Nhà đầu tư/Chủ đầu tư/Nhà phát triển dự án tham gia vào giai đoạn nào trong dự án?

Trong quá trình phát triển một dự án bất động sản, Nhà đầu tư, Chủ đầu tư và Nhà Phát triển dự án có vai trò khác nhau và tham gia vào các giai đoạn cụ thể. Hiểu rõ sự tham gia của từng bên giúp tối ưu hóa quá trình đầu tư, triển khai và vận hành dự án hiệu quả hơn.

Giai đoạn nghiên cứu & chuẩn bị đầu tư (Nhà đầu tư tham gia chính)

Đây là bước đánh giá tiềm năng và tính khả thi của dự án trước khi triển khai. Nhà đầu tư sẽ thực hiện các hoạt động quan trọng như:

+ Nghiên cứu thị trường: Phân tích xu hướng bất động sản, nhu cầu khách hàng và tiềm năng khu vực.
+ Tìm kiếm quỹ đất/dự án phù hợp: Xác định tính pháp lý, vị trí chiến lược và điều kiện phát triển.
+ Phân tích hiệu quả đầu tư (FS – Feasibility Study): Xây dựng phương án tài chính, chiến lược kinh doanh và đánh giá rủi ro.

Nhà đầu tư chịu trách nhiệm chính trong giai đoạn này để đưa ra quyết định đầu tư và định hướng phát triển dự án.

Giai đoạn thực hiện đầu tư (Chủ đầu tư chịu trách nhiệm chính)

Sau khi dự án được thông qua, Chủ đầu tư sẽ bắt đầu triển khai các bước quan trọng để đưa dự án vào thực tế. Giai đoạn này bao gồm:

+ Đưa quỹ đất/dự án vào doanh nghiệp: Hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.
+ Pháp lý dự án: Xin cấp phép xây dựng, quy hoạch chi tiết, giấy phép đầu tư.
+ Thi công xây dựng: Triển khai xây dựng công trình theo thiết kế đã được phê duyệt.
+ Thiết kế & triển khai kinh doanh: Hoàn thiện thiết kế chi tiết, chuẩn bị tiếp thị và bán hàng.

Chủ đầu tư chịu trách nhiệm giám sát quá trình thực hiện dự án, đảm bảo tiến độ và tuân thủ các quy định pháp luật.

Giai đoạn kết thúc đầu tư (Chủ đầu tư tiếp tục quản lý và vận hành dự án)

Khi dự án được hoàn thiện, Chủ đầu tư sẽ tiến hành các công tác bàn giao và vận hành, bao gồm:

+ Nghiệm thu & bàn giao: Kiểm tra chất lượng công trình, bàn giao sản phẩm cho khách hàng.
+ Bảo hành, bảo trì và quản lý vận hành: Đảm bảo dịch vụ hậu mãi, bảo trì hệ thống kỹ thuật và duy trì chất lượng công trình.

Chủ đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý vận hành để đảm bảo sự ổn định của dự án sau khi hoàn thành.

Nhà Phát triển dự án có thể thực hiện toàn bộ hoặc một phần dự án thay Nhà đầu tư/Chủ đầu tư tùy theo thỏa thuận. Nếu Nhà đầu tư/Chủ đầu tư không có đủ nguồn lực hoặc kinh nghiệm, Nhà PTDA sẽ hỗ trợ từ khâu pháp lý, triển khai xây dựng, đến phát triển kinh doanh và vận hành dự án.

Xem bài viết chi tiết về Trình tự thực hiện đầu tư dự án Bất động sản tại đây!

Nhà đầu tư/Chủ đầu tư có nên hợp tác với Nhà Phát triển dự án không?

Việc hợp tác với Nhà Phát triển dự án (Nhà PTDA) phụ thuộc vào năng lực và kinh nghiệm của Nhà đầu tư/Chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án bất động sản. Nếu Nhà đầu tư/Chủ đầu tư có đủ điều kiện để thực hiện dự án một cách độc lập, việc hợp tác với Nhà PTDA có thể không cần thiết.

Cụ thể, nếu họ đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý để làm Chủ đầu tư, có khả năng quản trị rủi ro pháp lý, tối ưu thời gian triển khai và gia tăng giá trị cho dự án, đồng thời sở hữu bộ máy quản lý đầy đủ với các phòng ban chuyên trách, có kiến thức pháp lý vững chắc, hiểu rõ thị trường và có kinh nghiệm triển khai dự án, thì họ có thể tự thực hiện mà không cần sự hỗ trợ từ Nhà PTDA.

Ngược lại, nếu Nhà đầu tư/Chủ đầu tư không đáp ứng đủ các điều kiện trên, việc hợp tác với Nhà PTDA là một lựa chọn tối ưu để đảm bảo dự án triển khai hiệu quả. Nhà PTDA có thể giúp rút ngắn thời gian thực hiện, tối ưu chi phí đầu tư, hạn chế rủi ro pháp lý và nâng cao giá trị của dự án. Ngoài ra, họ cũng có mạng lưới quan hệ và chuyên môn sâu rộng, giúp dự án vận hành trơn tru và đạt tỷ lệ thành công cao hơn.

Lời khuyên: Trước khi quyết định hợp tác, Nhà đầu tư/Chủ đầu tư cần đánh giá kỹ năng lực, kinh nghiệm và uy tín của Nhà PTDA để đảm bảo hiệu quả hợp tác, giảm thiểu rủi ro và tối đa hóa lợi ích cho dự án.

Inforgraphic tóm tắt nội dung bài viết:

VictoryCons là đơn vị tổng thầu xây dựng và phát triển dự án uy tín, đồng hành cùng các Nhà đầu tư và Chủ đầu tư trong việc triển khai các công trình chất lượng, đảm bảo tiến độ và tối ưu chi phí. Với kinh nghiệm thực hiện nhiều dự án lớn, chúng tôi cam kết mang đến giải pháp xây dựng chuyên nghiệp, giúp tối đa hóa hiệu quả đầu tư. Liên hệ ngay với VictoryCons để nhận tư vấn và đồng hành cùng một đối tác đáng tin cậy trong lĩnh vực bất động sản!