Chủ đầu tư là gì? Điều kiện để được công nhận Chủ đầu tư dự án Nhà ở thương mại

​Trong lĩnh vực bất động sản, chủ đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển và quản lý các dự án nhà ở thương mại. Để hiểu rõ hơn về khái niệm này cũng như các điều kiện để được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, bài viết này sẽ phân tích chi tiết dựa trên các quy định pháp luật hiện hành, bao gồm Luật Xây dựng 2020, Luật Nhà ở 2023, và Nghị định 95/2024/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành Luật nhà ở)

1. Chủ đầu tư là gì?

Theo Khoản 9, Điều 3 của Luật Xây dựng 2020, chủ đầu tư được định nghĩa như sau:​

“Chủ đầu tư là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng.”​

Từ định nghĩa này, có thể hiểu chủ đầu tư là người chịu trách nhiệm chính trong việc quản lý và triển khai các dự án xây dựng, đảm bảo dự án được thực hiện đúng tiến độ, chất lượng và tuân thủ các quy định pháp luật.

2. Phân loại chủ đầu tư

Theo Điều 7 của Luật Xây dựng 2020,

“Chủ đầu tư được xác định trước khi lập dự án đầu tư xây dựng hoặc khi phê duyệt dự án hoặc các trường hợp khác theo quy định của pháp luật có liên quan”, cụ thể như sau:​

• Dự án sử dụng vốn đầu tư công: Chủ đầu tư được xác định theo quy định của Luật Đầu tư công.​
• Dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công: Chủ đầu tư là cơ quan, tổ chức được người quyết định đầu tư giao quản lý, sử dụng vốn để đầu tư xây dựng.​
• Dự án theo hình thức đối tác công tư (PPP): Chủ đầu tư là doanh nghiệp dự án PPP được thành lập theo quy định của pháp luật về đầu tư.​
• Dự án sử dụng các nguồn vốn khác: Chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư tuân thủ theo pháp luật liên quan.​
• Trường hợp không thuộc các loại trên: Chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân bỏ vốn để đầu tư xây dựng.

3. Điều kiện để được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại

Theo Điểm d Khoản 2 Điều 7 Luật Xây dựng 2020, việc công nhận Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải được thực hiện trên cơ sở các căn cứ pháp lý sau:

• Luật Nhà ở 2023

• Nghị định 95/2024/NĐ-CP: Hướng dẫn thi hành luật nhà ở

Để được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, các tổ chức, cá nhân cần đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 35 và Điều 36 của Luật Nhà ở 2023, cụ thể như sau:​

• Là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản: Chủ đầu tư phải là doanh nghiệp được thành lập hợp pháp và có đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản.​
• Có vốn chủ sở hữu theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản: Doanh nghiệp cần chứng minh năng lực tài chính thông qua vốn chủ sở hữu đáp ứng yêu cầu của dự án.​
• Có đủ năng lực và kinh nghiệm để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở: Điều này bao gồm năng lực về đầu tư, quản lý dự án, giám sát hoặc xây dựng các dự án tương đương.​
• Có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, thông qua một trong các hình thức:

  • Trúng đấu giá quyền sử dụng đất: Doanh nghiệp thắng trong phiên đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.​

  • Trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất: Doanh nghiệp được lựa chọn thông qua quá trình đấu thầu theo quy định.​

  • Tự mua đất để thực hiện dự án: Doanh nghiệp có quyền sử dụng đất thông qua việc mua lại hoặc thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.​

  • Chuyển nhượng dự án thành phần của dự án đã có quyền sử dụng đất: Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng một phần dự án từ chủ đầu tư khác đã có quyền sử dụng đất hợp pháp.

​

Sau khi đáp ứng đầy đủ 4 điều kiện về năng lực, vốn, chức năng và quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật Nhà ở 2023, Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định công nhận chính thức là Chủ đầu tư dự án.

Căn cứ theo Điều 16 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, văn bản xác định tư cách Chủ đầu tư sẽ tùy thuộc vào hình thức tiếp cận đất để thực hiện dự án cụ thể như sau:

• Đối với dự án thông qua đấu giá quyền sử dụng đất:
  Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá sẽ là văn bản xác định Chủ đầu tư của dự án.
• Đối với dự án thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư:
  Quyết định phê duyệt kết quả trúng thầu là căn cứ pháp lý xác định Chủ đầu tư dự án.
• Đối với dự án tự mua đất để phát triển:
  Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời công nhận Chủ đầu tư sẽ là tài liệu xác định tư cách Chủ đầu tư chính thức.
• Đối với dự án chuyển nhượng thành phần:
  Quyết định chấp thuận cho phép chuyển nhượng dự án sẽ là văn bản xác định Chủ đầu tư cấp 2 của dự án đó.

Việc phân loại rõ ràng các căn cứ pháp lý nêu trên nhằm đảm bảo tính minh bạch, thống nhất và tránh chồng chéo trong quá trình xác định Chủ đầu tư, đồng thời góp phần nâng cao chất lượng quản lý nhà nước đối với các dự án nhà ở thương mại.

4. Những điểm mới giúp thanh lọc thị trường chủ đầu tư yếu kém

Các quy định mới trong Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP nhằm mục tiêu:​

• Loại bỏ các nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm và năng lực tài chính yếu kém, đảm bảo chỉ những doanh nghiệp đủ điều kiện mới được tham gia phát triển dự án nhà ở thương mại.

• Tăng cường tính minh bạch và hiệu quả trong quá trình triển khai dự án, góp phần phát triển thị trường bất động sản bền vững.

• Bảo vệ quyền lợi và giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà, đảm bảo các dự án được thực hiện đúng tiến độ và chất lượng cam kết.

5. VictoryCons – Đồng hành cùng các chủ đầu tư xây dựng dự án đúng chuẩn pháp lý

Với kinh nghiệm và chuyên môn sâu rộng trong lĩnh vực xây dựng và phát triển dự án, VictoryCons tự hào là đối tác tin cậy của nhiều chủ đầu tư trong việc:​

• Tư vấn và hỗ trợ hoàn thiện các thủ tục pháp lý, đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định hiện hành.

• Triển khai thi công dự án chất lượng cao, đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật và tiến độ đề ra.

• Đồng hành cùng chủ đầu tư trong suốt quá trình phát triển dự án, từ khâu chuẩn bị đến khi bàn giao, đảm bảo sự thành công và hiệu quả của dự án.

Nếu bạn đang tìm kiếm một đối tác đồng hành uy tín, chuyên nghiệp và hiểu rõ các thủ tục pháp lý dự án chung cư, VictoryCons là lựa chọn đáng tin cậy.

Quy định pháp lý về Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại ngày càng được hoàn thiện và siết chặt là yếu tố tích cực giúp thanh lọc thị trường, nâng cao chất lượng dự án và bảo vệ người mua nhà. Việc hiểu rõ điều kiện công nhận chủ đầu tư không chỉ giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong kế hoạch đầu tư, mà còn hạn chế rủi ro pháp lý trong quá trình triển khai dự án.

>>>Xem thêm inforgraphic tại đây!