Chi phí xây chung cư 25 tầng là bao nhiêu? Bao gồm những gì?

Chi phí xây chung cư 25 tầng là bao nhiêu và bao gồm những hạng mục nào? Đây là một trong những thắc mắc lớn của nhiều chủ đầu tư trong quá trình lập kế hoạch xây dựng dự án. Bài viết sau đây của Victorycons sẽ cung cấp cho bạn thông tin chi tiết về các yếu tố cấu thành chi phí và ước tính chi phí cho dự án chung cư 25 tầng mới nhất hiện nay.

>>>> Xem thêm: Xây dựng chung cư cho thuê | Chi phí và quy trình chi tiết

1. Chi phí xây chung cư 25 tầng là bao nhiêu?

Chi phí xây chung cư 25 tầng phụ thuộc vào nhiều yếu tố quan trọng như diện tích xây dựng, địa điểm, thiết kế, và mức độ hoàn thiện. Tuy nhiên, hiện nay chi phí xây dựng chung cư 25 tầng trung bình thường dao động trong khoảng từ 12,8 đến 15,3 triệu đồng/m².

2. Cách tính chi phí xây dựng chung cư 25 tầng

Để ước tính tổng chi phí xây dựng một chung cư 25 tầng, bạn có thể áp dụng công thức đơn giản như sau:

Tổng chi phí = Đơn giá xây dựng x Diện tích xây dựng

Theo công thức, tổng chi phí xây dựng sẽ phụ thuộc trực tiếp vào hai yếu tố chính là diện tích cần thi công và đơn giá xây dựng.

2.1. Diện tích xây dựng

Trước tiên là diện tích xây dựng, bao gồm ba loại diện tích thường được sử dụng là diện tích sàn kinh doanh (NSA), tổng diện tích sàn (GFA) và diện tích sàn điều hòa (CFA). Trong dự án xây dựng chung cư, việc xác định chính xác diện tích sàn điều hòa (CFA) là rất cần thiết để đảm bảo tính toán chi phí đúng và hiệu quả nhất. Diện tích sàn điều hòa bao gồm diện tích các bộ phận gồm tầng hầm, các tầng lầu và mái.

2.2. Đơn giá xây dựng

Yếu tố tiếp theo được đề cập trong công thức tính chi phí xây dựng chung cư cao tầng là đơn giá xây dựng. Theo khoản 2 Điều 26 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP, đơn giá xây dựng công trình được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố và được xác định dựa trên cơ sở định mức do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

3. Các loại chi phí xây dựng chung cư 25 tầng

Chi phí xây chung cư 25 tầng bao gồm chi phí của nhiều loại hạng mục khác nhau. Dưới đây là thông tin chi tiết của một số loại chi phí phổ biến nhất:

3.1. Chi phí đất nền

Chi phí đất nền là yếu tố cơ bản và không thể thiếu khi xây dựng một chung cư 25 tầng. Nếu bạn chưa sở hữu đất sẵn, cần dự trù một khoản chi phí lớn để mua đất phù hợp cho công trình. Chi phí đất nền thường được xác định dựa trên nguồn gốc và tình trạng sử dụng đất như sau:

• Đất đã đóng tiền sử dụng đất, có sổ đỏ cùng chỉ tiêu quy hoạch rõ ràng: Đây là loại đất có tính pháp lý minh bạch và dễ sử dụng. Tuy nhiên, hiện nay tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, đất loại này rất hiếm và thường do các công ty tư nhân nắm giữ. Điều này dẫn đến giá của đất này rất đắt đỏ và gần như sát giá thị trường.

• Đất tư nhân chưa đóng tiền sử dụng đất: Đất này thường có nguồn gốc là đất nông nghiệp hoặc đất nhà xưởng. Tiền sử dụng đất sẽ được xác định dựa trên bảng giá do nhà nước ban hành. Ngoài việc phải trả một khoản phí khá lớn, thủ tục chuyển đổi của đất này còn rắc rối và phức tạp do có liên quan tới quy hoạch sử dụng đất.
• Đất nhà nước: Loại đất này có thể được tiếp cận thông qua hình thức đấu giá đất. Tuy nhiên, một số công ty nhà nước thuộc Bộ Công Thương hoặc Bộ Công An cũng sở hữu đất nhà nước. Mức giá của đất này thường vô chừng và cũng rủi ro về tiền sử dụng đất, và chỉ tiêu quy hoạch.

3.2. Chi phí thiết kế

Chi phí thiết kế là một hạng mục quan trọng và không thể thiếu khi triển khai bất kỳ dự án chung cư cao tầng nào. Thông thường, chi phí thiết kế chiếm khoảng 2 – 4% trong tổng chi phí xây dựng, tùy thuộc vào phong cách thiết kế, điều kiện thực tế của mảnh đất, và mức giá do đơn vị thiết kế cung cấp. Để có được mức giá hợp lý và thiết kế chất lượng, bạn nên lựa chọn những đơn vị uy tín, có năng lực và nhiều năm kinh nghiệm.

3.3. Chi phí pháp lý

Chi phí pháp lý khi xây chung cư bao gồm các khoản chi cho giấy tờ pháp lý liên quan đến đất đai (tính vào chi phí đất nền) và các giấy tờ pháp lý xây dựng như giấy phép xây dựng, giấy phép phòng cháy chữa cháy (PCCC), hoàn công và các thủ tục khác trong quá trình xây dựng. Khoản chi này chiếm khoảng 2 – 3% tổng chi phí xây dựng.

3.4. Chi phí xây dựng phần thô

Chi phí xây dựng phần thô là một trong những yếu tố chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng chi phí xây dựng chung cư 25 tầng. Dự toán chi phí cho từng hạng mục chi tiết sẽ được nhà thầu đảm nhiệm thi công thực hiện và được thể hiện rõ ràng, minh bạch trong bản hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà thầu. Chi phí chi phí hoàn thiện chung cư thô có thể được chia thành các hạng mục chính như sau:

• Thi công cọc, tường vây: Đối với các chung cư cao tầng, thi công cọc là bước cần thiết để đảm bảo công trình không bị lún. Chi phí thi công cọc phụ thuộc vào địa chất khu vực, chiều sâu, thiết kế công trình và thường chiếm khoảng 1 – 2% chi phí xây dựng.
• Thi công móng, hầm: Đây là chi phí để xây dựng móng và hầm, đảm bảo đạt tiêu chuẩn về diện tích chỗ để xe. Hạng mục này thường chiếm khoảng 10 – 15% chi phí xây dựng.
• Thi công phần thân: Bao gồm chi phí cho phần bê tông cốt thép của tòa nhà, tùy thuộc theo đơn giá từng vật liệu như bê tông, cốt thép, gạch, đá, cát và thường chiếm khoảng 15 – 20% chi phí xây dựng.

• Thi công hoàn thiện bên ngoài: Các hạng mục như tường bao, sơn tường, lát gạch hành lang, lắp cửa ra vào và thường chiếm khoảng 17 – 25% chi phí xây dựng.
• Thi công M&E và PCCC: Các hạng mục như hệ thống điện, thang máy, hệ thống báo cháy, hệ thống cấp nước và thường chiếm khoảng 10 – 15% chi phí xây dựng.
• Thi công hoàn thiện bên trong căn hộ: Các hạng mục như lắp đèn, sơn tường, trần, lát sàn, lắp cửa, thiết bị vệ sinh, tủ bếp và thường chiếm khoảng 12 – 17% chi phí xây dựng.
• Thi công cảnh quan: Bao gồm đường dẫn, bồn hoa, chậu cây, khu vui chơi trẻ em và thường chiếm khoảng 10 – 15% chi phí xây dựng.

3.5. Chi phí nhân công

Chi phí nhân công sẽ thay đổi tùy thuộc vào thời điểm và khu vực thi công. Bên cạnh đó, các công trình cao tầng còn cần tính đến chi phí cho cán bộ giám sát và nhân sự hậu cần. Chủ đầu tư cần ước tính số lượng thợ cần thiết cho dự án, từ đó xây dựng dự toán chi phí thuê nhân công, bao gồm các khoản chi như tiền lương, bố trí chỗ ở, tiền ăn, và các khoản phụ cấp khác.

3.6. Chi phí vận hành

Chi phí quản lý vận hành bao gồm các chi phí cho bộ phận trực tiếp quản lý và triển khai dự án, cũng như các đơn vị quản lý sau khi dự án hoàn thiện và đi vào hoạt động. Một số khoản chi phí điển hình có thể kể đến là phí vệ sinh, thu gom rác thải, an ninh, bảo vệ, nhân viên kỹ thuật và ban quản lý tòa nhà.

3.7. Chi phí khác

Chi phí quảng cáo, tiếp thị và bán hàng là các khoản thanh toán cho các đơn vị phụ trách marketing, bán căn hộ và thường chiếm từ 6 – 7% doanh thu. Ngoài ra, còn có một số chi phí khác như chi phí vận chuyển, văn phòng phẩm, và các khoản phí phát sinh. Để đảm bảo tính chủ động, chủ đầu tư nên dự phòng khoảng 10% chi phí cho hạng mục này.

4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá xây dựng chung cư 25 tầng

Xây dựng chung cư 25 tầng là một dự án lớn cần sự tính toán kỹ lưỡng nhiều yếu tố để tối ưu chi phí và đảm bảo ngân sách hợp lý. Sau đây là một số yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây dựng:

• Vị trí và điều kiện địa chất: Dự án nằm trong các khu vực trung tâm, gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại hoặc xa nguồn cung cấp vật liệu sẽ có mức chi phí cao hơn. Các vấn đề về địa chất như nền đất yếu hoặc mạch nước ngầm cao sẽ cần biện pháp xử lý đặc biệt, làm tăng chi phí.
• Quy mô và tiêu chuẩn dự án: Diện tích xây dựng và tiêu chuẩn thiết kế ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí. Dự án hướng đến đối tượng bình dân sẽ tốn ít chi phí hơn các dự án cao cấp.
• Thiết kế kiến trúc: Mặt bằng hợp lý giúp tiết kiệm vật liệu và thời gian thi công. Thiết kế phức tạp, yêu cầu kỹ thuật cao sẽ làm tăng chi phí thi công.

• Nguyên vật liệu xây dựng: Vật liệu cao cấp hoặc nhập khẩu thường có giá cao hơn. Ngoài ra, biến động giá vật liệu theo thị trường cũng sẽ ảnh hưởng đến tổng chi phí.
• Nhân công và thời gian thi công: Thợ tay nghề cao tuy đảm bảo chất lượng nhưng chi phí cao hơn và thời gian thi công kéo dài cũng làm tăng chi phí.
• Đơn vị thi công: Chi phí còn phụ thuộc vào báo giá của nhà thầu. Chủ đầu tư cần lựa chọn nhà thầu xây dựng có mức giá tốt và đảm bảo uy tín, trách nhiệm.

5. Chi phí xây dựng chung cư 15 tầng là bao nhiêu?

Chi phí xây dựng chung cư 15 tầng thường dao động từ 90 – 120 triệu đồng/m² đối với diện tích xây dựng khoảng 2000m². Tuy nhiên, mức chi phí này không cố định và có thể thay đổi phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí địa lý, diện tích đất dựng và tiêu chuẩn thiết kế công trình.

6. Lưu ý để tối ưu chi phí xây dựng chung cư

Để tối ưu hóa chi phí xây dựng chung cư, bạn có thể tham khảo một số lưu ý sau đây:

• Về chi phí mua đất: Khi chọn vị trí xây dựng chung cư, những khu đất ở vị trí đắc địa sẽ có giá thành cao. Bạn nên nghiên cứu các khu vực đang được quy hoạch lên thành phố trong tương lai để chọn mua, lúc này giá còn hợp lý hợp lý và rất tiềm năng để đầu tư lâu dài.

• Về chi phí xây dựng: Cách lập bảng dự toán chi tiết cho từng hạng mục sẽ giúp bạn dễ dàng kiểm soát được các khoản chi trong quá trình xây dựng mà còn dễ dàng phát hiện những hạng mục có chi phí vượt mức dự tính, từ đó điều chỉnh kịp thời.

>>>> Tham khảo ngay: Quy Trình Xây Dựng Chung Cư Theo Quy Định Của Pháp Luật 

7. Câu hỏi liên quan

7.1. Chi phí xây chung cư 36 – 50 tầng là bao nhiêu?

Chi phí xây dựng chung cư có thể phụ thuộc vào số tầng và tầng hầm của tòa nhà. Cụ thể đối với chung cư cao từ 36 – 50 tầng và có tầng hầm, chi phí xây dựng dự kiến sẽ rơi vào khoảng từ 15,6 – 18,3 triệu đồng/m².

7.2. Chi phí xây dựng chung cư mini là bao nhiêu?

Chi phí xây dựng chung cư mini có diện tích xây dựng 50m², 60m², và 100m² sẽ có giá lần lượt khoảng 5.200.000 vnđ/m², 5.550.000 vnđ/m² và 5.500.000 vnđ/m².

7.3. Xây chung cư cần bao nhiêu m²?

Theo Mục 2 QCVN 04:2021/BXD, diện tích sử dụng tối thiểu của một căn hộ chung cư là 25m², trong đó diện tích phòng ngủ không nhỏ hơn 9m². Đối với các dự án nhà ở thương mại, tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m² không vượt quá 25% tổng số căn hộ trong dự án.

7.4. Nên chọn nhà thầu thi công xây dựng chung cư nào?

Nếu có nhu cầu lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng chung cư, bạn cần tìm một đơn vị uy tín và có nhiều năm kinh nghiệm thể hiện qua các dự án lớn. VictoryCons là một trong những biểu tượng tiên phong tại Việt Nam trong lĩnh vực Nhà Phát Triển Dự Án, Tổng thầu D&B, Tổng Thầu Xây Dựng và Tổng Thầu Cơ Điện (MEP).

Với hơn 13 năm kinh nghiệm và thực hiện thành công các dự án ấn tượng như Khu Đô Thị Regal Group, Khu Dân Cư Gold Hill, Phước Lý, Gem SkyWorld, Chung cư Eco Xuân, Opal Boulevard, Opal Garden và các dự án khác. VictoryCons là nhà thầu đáng tin cậy cho các chủ đầu tư trong việc thi công xây dựng dự án chung cư.

Chi phí xây chung cư 25 tầng bao gồm nhiều loại chi phí khác nhau, từ chi phí xây dựng, thiết kế, pháp lý, nhân sự và các yếu tố tác động khác. Để tối ưu hóa chi phí và đảm bảo thành công cho dự án, các chủ đầu tư cần lựa chọn một đơn vị nhà thầu uy tín và đáng tin cậy để đồng hành. Nếu bạn đang có nhu cầu xây dựng dự án chung cư, hãy liên hệ ngay với Victorycons để được tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ nhanh nhất.

Tổng giám đốc - Dương Minh Trí

Với hơn 15 năm kinh nghiệm trong quản lý và triển khai các dự án xây dựng quy mô lớn, ông đã từng đảm nhận nhiều vị trí lãnh đạo chủ chốt như Trưởng Ban Quản lý Dự án, Giám đốc Điều hành, và Phó Tổng Giám đốc Phát triển Dự án tại Tập đoàn Đất Xanh. Kể từ khi gia nhập VictoryCons, Ông đã có những đóng góp xuất sắc và mang tính chiến lược để giúp công ty đạt được nhiều thành tựu vượt bậc.