Tổng thầu Design & Build & Sales là gì? Mô hình phát triển dự án không cần vốn ban đầu của chủ đầu tư hoạt động ra sao?

Tổng thầu Design & Build & Sales là mô hình do VictoryCons triển khai, giúp Chủ đầu tư có đất và pháp lý nhưng không có vốn vẫn triển khai được dự án. Với cơ chế không cần vốn của chủ đầu tư, VictoryCons đảm nhận thiết kế, thi công, tài chính và bán hàng, đồng thời phối hợp đối tác để đảm bảo tiến độ, dòng tiền và hiệu quả. Bài viết phân tích cách mô hình này vận hành và vì sao nó phù hợp với xu hướng thị trường hiện nay.

1. Tổng thầu Design & Build & Sales là gì? 

Trong giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng, tín dụng thắt chặt và chi phí phát triển tăng cao, nhiều Chủ đầu tư dù sở hữu quỹ đất tốt nhưng không thể triển khai dự án vì thiếu vốn, thiếu năng lực triển khai hoặc không kiểm soát được chuỗi vận hành từ thi công, chi phí, dòng tiền đến bán hàng. Nhận thấy “khoảng trống” này, VictoryCons đã xây dựng mô hình Tổng thầu Design & Build & Sales như một giải pháp toàn diện để giúp dự án có thể triển khai mà Chủ đầu tư không cần bỏ vốn.

Design & Build & Sales là mô hình hợp tác phát triển dự án trọn gói, gồm ba thành phần:

• Design – Tối ưu hóa thiết kế phù hợp pháp lý, thị trường và suất đầu tư.
• Build – Thi công trọn gói, kiểm soát tiến độ – chất lượng – chi phí.
• Sales – Triển khai bán hàng/marketing, điều phối dòng tiền và tối ưu đầu ra.

Khác với mô hình EPC truyền thống chỉ tập trung vào thi công, VictoryCons đóng vai trò như một đơn vị phát triển dự án toàn diện: chủ trì thiết kế, thi công, quản trị dòng tiền và phối hợp các sàn phân phối cam kết bao tiêu sản phẩm. Chủ đầu tư vẫn giữ quyền sở hữu pháp lý và thương hiệu nhưng không cần bỏ vốn triển khai.

1.1. Bản chất mô hình Design & Build & Sales

Trong mô hình này, Chủ đầu tư không phải thanh toán chi phí xây dựng hay chi phí marketing ban đầu. Dự án vận hành nhờ sự kết hợp của bốn nguồn lực:

• Dòng tiền bán hàng từ khách mua theo tiến độ.
• Khả năng ứng vốn thi công từng giai đoạn của VictoryCons.
• Nguồn lực marketing – bán hàng từ các Đơn vị phân phối.
• Quỹ đất và pháp lý của Chủ đầu tư

Dự án “tự nuôi” bằng dòng tiền thị trường, không phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng hay dòng tiền của Chủ đầu tư, giúp giảm thiểu áp lực tài chính và rủi ro.

1.2. Ai phù hợp với mô hình Design & Build & Sales?

Mô hình là lựa chọn tối ưu cho các Chủ đầu tư:

• Sở hữu đất sạch và có pháp lý cơ bản.
• Không muốn hoặc không thể vay vốn ngân hàng.
• Thiếu đội ngũ triển khai, thiếu năng lực quản trị thi công – tài chính – bán hàng.
• Muốn giữ quyền sở hữu dự án nhưng giảm thiểu rủi ro và tăng tốc triển khai.

Design & Build & Sales đặc biệt phù hợp với Chủ đầu tư vừa và nhỏ, hoặc doanh nghiệp có đất nhưng chưa có kinh nghiệm phát triển dự án chuyên nghiệp.

2. Mô hình hợp tác 2 bên của Tổng thầu Design & Build & Sales

Mô hình Tổng thầu Design & Build & Sales được vận hành dựa trên sự phối hợp giữa Chủ đầu tư và VictoryCons. Trong đó, Chủ đầu tư là đơn vị sở hữu đất/dự án, cung cấp cơ sở pháp lý và tham gia phê duyệt các quyết định quan trọng. VictoryCons giữ vai trò chủ lực, chịu trách nhiệm tổ chức toàn bộ quá trình triển khai từ thiết kế, thi công, quản lý chi phí, điều phối dòng tiền đến marketing và bán hàng.

Các đơn vị chuyên môn khác nếu có sẽ được VictoryCons chủ động lựa chọn, phối hợp và quản lý trong tổng thể kế hoạch triển khai, không tách thành một bên tham gia độc lập trong mô hình hợp tác chính.

3. Cơ chế tài chính của mô hình Design & Build & Sales

5. Quy trình triển khai dự án theo mô hình Design & Build & Sales

Quy trình triển khai dự án theo mô hình tổng thầu Design & Build & Sales được VictoryCons chuẩn hóa thành 7 bước, đảm bảo tính minh bạch, nhất quán và giảm thiểu rủi ro cho Chủ đầu tư. Mỗi bước đều có mục tiêu rõ ràng, gắn kết chặt chẽ giữa ba bên tham gia.

Bước 1: Ký MOU – Thiết lập nguyên tắc hợp tác ban đầu

Các bên ký Biên bản ghi nhớ (MOU) để thống nhất khung hợp tác: thông tin cơ bản về quỹ đất, pháp lý dự án, nguyên tắc phối hợp, trách nhiệm sơ bộ, tỷ lệ chia lợi nhuận dự kiến và lộ trình các bước tiếp theo. Đây là nền tảng để bước vào giai đoạn thẩm định mà không cần đi ngay vào hợp đồng phức tạp.

Bước 2: Thẩm định dự án & phân tích tài chính

VictoryCons phối hợp cùng Đơn vị bán hàng thẩm định toàn diện dự án:

• Rà soát pháp lý và khả năng hoàn thiện.
• Đánh giá hiện trạng đất, hạn chế kỹ thuật, quy hoạch.
• Lập tổng mức đầu tư, dự toán chi phí xây dựng.
• Phân tích kịch bản giá bán, doanh thu, sức mua thị trường.
• Xây dựng phương án tài chính sơ bộ và mô hình dòng tiền.

Kết quả giai đoạn này trả lời câu hỏi: dự án có đủ điều kiện triển khai theo mô hình Design & Build & Sales hay không.

Bước 3: Ký hợp đồng BCC hoặc hợp đồng 3 bên

Khi dự án được đánh giá khả thi, các bên ký hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) hoặc hợp đồng 3 bên:

• BCC thường được ưu tiên vì linh hoạt, không cần định giá lại đất quá sâu, không bắt buộc góp vốn bằng tiền.
• Trường hợp dự án lớn/đặc thù có thể dùng mô hình công ty dự án (SPV) để hạch toán riêng.

Hợp đồng quy định rõ: quyền hạn – trách nhiệm – tỷ lệ lợi nhuận – cơ chế xử lý rủi ro.

Bước 4: Mở tài khoản đồng quản lý – Nền tảng vận hành tài chính

Một tài khoản đồng quản lý được mở tại ngân hàng để nhận toàn bộ tiền khách hàng thanh toán.

• Mỗi khoản chi đều phải có phê duyệt theo quy định.
• Không được rút hay sử dụng tiền ngoài mục đích triển khai dự án.
• Dòng tiền được ghi nhận rõ ràng, phục vụ báo cáo và quyết toán minh bạch.

Bước 5: Thi công & bán hàng song song

Khác với mô hình truyền thống, Tổng thầu Design & Build & Sales triển khai thi công và bán hàng song song:

• Thi công: VictoryCons thực hiện thi công trọn gói, báo cáo khối lượng nghiệm thu theo từng giai đoạn, bảo đảm tiến độ, chất lượng và chi phí.
• Bán hàng: Đơn vị bán hàng triển khai marketing, mở bán theo từng giai đoạn, đảm bảo tỷ lệ hấp thụ theo kế hoạch, tạo dòng tiền liên tục.

Mô hình này giúp dự án không bị “đứng hình” vì thiếu dòng tiền, đồng thời đảm bảo sản phẩm luôn phù hợp nhu cầu thị trường.

Bước 6: Báo cáo định kỳ về tiến độ, chi phí và dòng tiền

Theo chu kỳ nhất định (thường là tháng hoặc quý), các bên:

• Tổng hợp tiến độ thi công và khối lượng nghiệm thu.
• Cập nhật doanh thu, chi phí và trạng thái tài khoản đồng quản lý.
• Rà soát rủi ro và điều chỉnh kế hoạch nếu cần.

Báo cáo định kỳ là cơ chế giúp dự án không bị “lệch đường ray” so với phương án tài chính và tiến độ ban đầu.

Bước 7: Bàn giao – nghiệm thu – quyết toán – phân chia lợi nhuận

Khi công trình hoàn thành và hoạt động bán hàng đạt mức theo kế hoạch, dự án bước vào giai đoạn cuối:

• Nghiệm thu hoàn thành công trình.
• Hoàn thiện hồ sơ pháp lý bàn giao (nếu có).
• Quyết toán tổng mức đầu tư và dòng tiền thực tế.
• Phân chia lợi nhuận theo tỷ lệ:

• Chủ đầu tư: 60–70%
• VictoryCons: 15–20%
• Đơn vị bán hàng: 10–15%

Đây là bước khép lại vòng đời dự án và là minh chứng cho hiệu quả vận hành của mô hình tổng thầu Design & Build & Sales.

Hy vọng bài viết đã giúp bạn hiểu rõ hơn về mô hình tổng thầu Design & Build & Sales và cách VictoryCons đồng hành để Chủ đầu tư phát triển dự án mà không cần vốn đầu tư ban đầu. Nếu bạn đang sở hữu quỹ đất nhưng thiếu vốn, thiếu đội ngũ hoặc muốn áp dụng mô hình phát triển dự án an toàn – minh bạch – hiệu quả, VictoryCons sẵn sàng đồng hành. Với năng lực thiết kế, thi công, quản trị tài chính và phối hợp bán hàng trọn gói, VictoryCons giúp Chủ đầu tư biến quỹ đất thành dự án sinh lợi mà không phải chịu rủi ro tài chính. Nếu bạn muốn triển khai mô hình Design & Build & Sales cho dự án của mình, hãy liên hệ Hotline 098.488.5581 để được tư vấn chi tiết.